Перейти к содержанию
Адвокат Дмитрий Крейнес

Ваш адвокат в Коммунарке. Гражданские и уголовные дела. Взыскание неустойки с Застройщиков.

    Рекомендуемые сообщения

    Рад приветствовать участников и гостей форума и поделиться новой информацией - не далее как вчера удалось в суде признать не действительным односторонний Акт передачи квартиры.

    Напомню - в случае, если покупатель квартиры по ДДУ не принимает квартиру вследствие наличия строительных дефектов, застройщики иногда, вместо устранения недостатков, составляют такой вот Односторонник акт, в соответствии с которым квартира считается принятым дольщиком. Соответственно, с даты составления такого Акта начинает течь квартплата, а участник долевого строительства лишается права на дальнейшее начисление и взыскание неустойки с нерадивого застройщика.

    В суде получилось доказать, что застройщик не имел права составления такого акта, а отказ дольщика от приемки квартиры правомерен.


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Дмитрий Александрович:

    Здравствуйте!

    Расторгнуть такой договор просто, закон о защите прав потребителей дает Вам такое право. Многие застройщики кстати предпочитают не доводить дело до суда и соглашаются с требованием о расторжении агентского договора.

    Проблема  в следующем: в условиях такого договора, как правило, львиная часть денежных средств уплачивается за первые два этапа - консультации по выбору квартиры (или что то в этом роде) и регистрацию договора долевого участия.

    Таким образом, если покупатель решил расторгнуть агентстский договор после этих этапов, он получает, как правило, тысяч 5 и самостоятельно регистрирует свое право собственности, заплатив 2000 рублей государственной пошлины...

    Если у Вас иная ситуация, иные суммы в остатке, то смысл попробовать конечно есть. Ваш план верен.

     

    Дмитрий, а на какое лицо высылать письмо и подавать иск? В договоре значится ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ"

    сейчас АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ООО «А101»

    Изменено пользователем Hopel

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Hopel:

     

    Дмитрий, а на какое лицо высылать письмо и подавать иск? В договоре значится ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ"

    сейчас АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ООО «А101»

    Добрый вечер. Авгур так и остался Авгуром. АО "А101 Девелопмент" и АО "А101" - смежные (дочерние или "материнские" компании, мне неизвестно), но самостоятельные компании. Сейчас ОАО "Авгур Эстейт" именуется АО "Авгур Эстейт" и находится по адресу:  Московская обл, город Видное, район Ленинский, улица Ольховая, дом 2, ПОМЕЩЕНИЕ XVII


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    @Дмитрий Александрович, добрый день.

    С Вашего позволения, разбавлю вопросы про неустойку более интересной ситуацией.

    В ноябре 2016го я купил квартиру у ГК ПИК по ДДУ с привлечением ипотеки. На этапе выбора квартиры менеджер обещала, что окна будут выходить на юг и запад (есть письмо с её рабочей почты, в котрой она это подтвердила), при этом ни на сайте ни в рекламных буклетах этой информации на момент покупки не было. В ДДУ расположение квартиры относительно сторон света тоже не отражено. Сейчас на сайте появилась схема с указанием сторон света, в котрой окна квартиры выходят на север и восток. В устном разговоре менеджер ПИКа это подвердил, но максимум на что они согласны - вернуть сумму, указанную в ДДУ.

    Вопрос, реально ли кроме цены ДДУ компенсировать затраты на погашение кредита (понятно, что начинать надо с претензии)? Если дело дойдет до суда, могу ли я подать заявление по месту прописки в Саратове?

    С уважением, Сергей.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Сергей, добрый день.Боюсь, что буду вынужден огорчить Вас - перспектив расторжения ДДУ по вине застройщика в Вашей ситуации нет. 

    В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ, Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

    1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

    2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования);

    3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

     

    Никаких из вышеприведенных обстоятельств в Вашем случае нет. Слова менеджера конечно же не являются ни частью договора, ни даже публичной офертой. Увы, все застройщики грешат такими методами..


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Дмитрий Александрович:

    Сергей, добрый день.Боюсь, что буду вынужден огорчить Вас - перспектив расторжения ДДУ по вине застройщика в Вашей ситуации нет. 

    Спасибо, думал можно как-то зацепиться за письмо от менеджера. Ну нет так нет, буду продавать по переуступке.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Noodling:

    Спасибо, думал можно как-то зацепиться за письмо от менеджера. Ну нет так нет, буду продавать по переуступке.

    Увы. Закон о защите потребителей хоть и защищает нас, но не так сильно. Удачи Вам!


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Добрый день, Дмитрий.

     

    Не можете прояснить ситуацию по собственности паркинга Квартала, Авгур ни как не может получить государственную регистрацию права собственности

    Текст решения: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/cb1ecb31-720c-4d9c-8b14-fef4c6b2f88d/A40-176291-2016_20170309_Postanovlenie apelljacionnoj instancii.pdf

    Какие могут быть варианты кроме дожидаться пока Авгур зарегистрирует права собственности?

    С уважением, Сергей.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Добрый день!

    Сложно комментировать текст судебного акта, на который Вы даете ссылку, не зная позиции Авгура. В тексте апелляционного определения все логично обосновано - Авгуру отказали из-за того, что не был предоставлен требуемый для государственной регистрации документ -  акт о реализации (частичной реализации) контракта от 25.12.2009 г. Почему Авгур не предоставил такой документ - неизвестно. Наверняка у застройщика есть своя версия событий) Теперь будут вынуждены готовить все документы и регистрировать право собственности заново. В конце концов, конечно же зарегистрируют... 

    Есть разные пути - зарегистрировать право собственности сейчас Вы в любом случае не сможете, поскольку паркинг Вам продан не по ДДУ а по предварительному договору купли-продажи (так ведь?) . Вы можете либо пользоваться паркингом и ожидать регистрации права, либо отказаться от договора и потребовать Авгур вернуть деньги, выплатить проценты за пользование Вашими денежными средствами. 


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Дмитрий Александрович:

    Добрый день!

    Сложно комментировать текст судебного акта, на который Вы даете ссылку, не зная позиции Авгура. В тексте апелляционного определения все логично обосновано - Авгуру отказали из-за того, что не был предоставлен требуемый для государственной регистрации документ -  акт о реализации (частичной реализации) контракта от 25.12.2009 г. Почему Авгур не предоставил такой документ - неизвестно. Наверняка у застройщика есть своя версия событий) Теперь будут вынуждены готовить все документы и регистрировать право собственности заново. В конце концов, конечно же зарегистрируют... 

    Есть разные пути - зарегистрировать право собственности сейчас Вы в любом случае не сможете, поскольку паркинг Вам продан не по ДДУ а по предварительному договору купли-продажи (так ведь?) . Вы можете либо пользоваться паркингом и ожидать регистрации права, либо отказаться от договора и потребовать Авгур вернуть деньги, выплатить проценты за пользование Вашими денежными средствами. 

     

    Дмитрий, договор называется Участия в Долевом Инвестировании Финансирования Строительства .

     

    то есть либо ждать Авгура или разрывать договор с возвратом средств (а средства которые в договоре или + что то за это время?) 

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Нужно видеть Ваш договор полностью. Надо понимать характер обязательства застройщика перед Вами. Поскольку судя по названию - Вами заключен договор долевого участия в строительстве. Но, по таким договорам право собственности возникает не у застройщика, а сразу у участников долевого строительства.

    Пришлите на почту, я смогу дать Вам более точный ответ.

    И ответьте на такой вопрос: парковочное место Вам передано? Какой то документ  о передаче Вы подписывали?


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Дмитрий Александрович:

    Нужно видеть Ваш договор полностью. Надо понимать характер обязательства застройщика перед Вами. Поскольку судя по названию - Вами заключен договор долевого участия в строительстве. Но, по таким договорам право собственности возникает не у застройщика, а сразу у участников долевого строительства.

    Пришлите на почту, я смогу дать Вам более точный ответ.

    И ответьте на такой вопрос: парковочное место Вам передано? Какой то документ  о передаче Вы подписывали?

    Спасибо, ответил в личку.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Соседи! Предлагаю Вашему вниманию текст моего выступления на семинаре по вопросам юридической "борьбы" с нерадивыми застройщиками. В том числе, подробно затронута тема взыскания неустойки. Уверен, кто то найдет для себя полезную информацию. Если возникнут вопросы - напоминаю, что консультация по телефону и он-лайн бесплатна, обращайтесь!

     


    СЕМИНАР

    Я хочу поговорить о нарушениях прав участников долевого строительства и о том, как бороться за свои права.
    Для краткости я буду называть строительные компании застройщиками, а участников долевого строительства – дольщиками.
    Итак,

    Какими законами регулируются правоотношения застройщика и дольщика? Кто и когда имеет право на неустойку?
    Основные права гражданина - участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это ключевой закон, регулирующий все взаимоотношения сторон договора долевого участия в строительстве. Также к отношениям, связанным с участием граждан в долевом строительстве, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом № 214.

    При осуществлении компаниями-застройщиками строительства домов по договорам долевого участия в строительстве имеют место быть следующие основные нарушения:

    1 –е и самое распространенное - нарушение сроков исполнения договора участия в долевом строительстве, то есть нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, таунхауса, иного недвижимого имущества) участникам.

    2.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья. 

    3. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику.

    1. Статьей 6 ФЗ № 214 застройщик не позднее указанного договоре срока обязан передать участникам строительства созданные квартиры . 
    Срок передачи указан в ДДУ. Причем это не срок сдачи в эксплуатацию, не окончание строительства. По закону момент исполнения своих обязательств застройщиком определяется моментом передачи и оформляется передаточным актом. Т.е. в ДДУ надо обращать внимание именно на срок передачи объекта.

    Если же строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок?
    По 214 закону застройщик не позднее чем за два месяца до истечения этого срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Дольщик имеет право не подписывать дополнительное соглашение об изменении сроков. 
    Основным способом защиты прав дольщика при нарушении застройщиком сроков передачи квартиры является неустойка.
    Как расчитывается неустойка? 
    Что говорит закон? В случае нарушения срока передачи участнику строительства его квартиры, в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ 214, застройщик уплачивает неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 
    Помимо взыскания неустойки, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий два месяца, дольщик вправе и отказаться от исполнения ДДУ. Застройщик в этом случае обязан возвратить участнику строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами также в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка.

    Итак, Вы участник долевого строительства и Вам не передали квартиру в срок, установленный в договоре для передачи квартиры.
    Или передали квартиру, но с нарушением срока.
    Поскольку застройщики, как правило, в добровольном порядке не исполняют требования дольщиков о выплате неустойки или предлагают сильно заниженные суммы, неустойка как правило взыскивается через суд.
    Обращаться в суд можно как до передачи квартиры – это имеет смысл, если застройщик не передает квартиру например год и передача квартиры не предвидится; так и после принятия квартиры по передаточному акту.
    Кстати, если Вам передали квартиру с недостатками, которые застройщик не торопится устранять, можно в одном иске заявить два требования – о взыскании неустойки и об обязании устранения недостатков (либо о взыскании денежных средств для их устранения)

    Порядок действий для взыскания неустойки следующий – вначале необходимо досудебное обращение с претензией к застройщику – это обязательно. 
    В случае, если Ваши требования о выплате неустойки не будут удовлетворены застройщиком, с застройщика судом будет взыскан штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в Вашу пользу (п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей").
    Чтобы соблюсти все формальности, дождитесь окончания срока для рассмотрения претензии, установленного в договоре.
    После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

    Истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с НК РФ, если цена иска превысит миллион, сумма госпошлины уплачивается в размере, меньшем, нежели при подаче обычного иска с имущественными требованиями

    К сожалению, суды уменьшают размер неустойки. Право на это дает статья 333 Гражданского кодекса: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

    Но это в любом случае больше, чем предлагает выплатить в добровольном порядке застройщик.

    Как увеличить шансы на максимальную неустойку?
    Если коротко, то ответ вытекает из самого текста статьи 333. Нужно убедить суд, что неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства.
    Критерии соразмерности, доводы о последствиях, которые имело лично для Вас нарушение застройщиком срока передачи квартиры, у всех индивидуальны.
    Это и необходимость улучшения стесненных жилищных условий и запланированный переезд поближе к месту работы и влияние роста цен на стоимость ремонта и бытовой техники для квартиры и т.д.
    Существует разъяснений судов высших инстанций по этому вопросу.
    Например, Президиум Верховного суда РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), указывает, что в качестве критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств судам надлежит учитывать конкретные обстоятельства дела, в том числе цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, и последствия для участника вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства.
    В работе я применяю также Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в нем Верховный суд подробно разъясняет возможность приведения различных доводов против снижения неустойки. Суд разъясняет, что истец не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
    Районные суды, в которых будет рассматриваться Ваше дело, теоретически обязаны принимать постановления высших судов во внимание.

    Нужно обратить внимание Суда на недобросовестность действия застройщика, нарушения им прав дольщиков и законодательства о долевом строительстве.
    Ст. 10 ГК – в случае злоупотребления правом суд может отказать в судебной защите.

    Немаловажен и суд, в который Вы обращаетесь.
    Вы можете выбирать, обращаясь либо в суд по месту строительства дома, по месту нахождения застройщика, или по месту Вашей регистрации.

    У разных судов может быть различный подход, который устоялся именно в конкретном суде.
    В некоторых судах судьи прислушиваются к доводам истца, стараются принять во внимание различные обстоятельства, учесть насколько сильные неудобства были причинены дольщику и в зависимости от конкретной ситуации выносят различные решения. 
    В других судах судьи настроены менее лояльно, считают, что Вы занимаетесь ерундой и «рубят» неустойку практически не слушая истца, иногда раз в 10.
    Как правило, если Вы зарегистрированы в ином субъекте РФ, лучше судиться там.

    Хорошим подспорьем в вопросе о том, какой суд выбрать, может быть информация с форума дома – всегда есть люди, которые уже обращались в суд.


    Что имеет право требовать пострадавший участник долевого строительства, кроме суммы неустойки?

    В суде с застройщика подлежит взысканию:
    а) компенсация морального вреда (от 5 до 20 тысяч рублей)
    б) штраф, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в размере до 50% от взысканных с ответчика сумм
    в) юридические расходы (стоимость работы адвоката), которые суд, впрочем, также вправе уменьшить и уменьшает примерно на 50%,.
    Также подлежат взысканию убытки, если таковые были понесены Вами в результате недобросовестного отношения застройщика к Договору - например, арендная плата по договору найма квартиры, если Вам пришлось проживать в съемном жилье, дожидаясь своей собственной квартиры, хотя суды Москвы удовлетворяют такие требования крайне редко.

    Чтобы не быть голословным, для наглядности приведу пример:
    Ваша квартира стоит 7 000 000 рублей.
    Застройщик передал Вам квартиру с нарушением договорного срока , которое составило 150 дней
    сумма неустойки, которую Вы вправе требовать по закону, равна:
    7 000000х150х9/100/150 = 630 000 рублей.
    Суд уменьшит эту сумму, допустим, в пять раз, то есть, взыщет примерно 126 000 рублей.
    К этой сумме прибавляем компенсацию морального вреда (средняя сумма 15000 рублей). Из общей суммы (141000 рублей/2) получаем сумму штрафа (70 500 рублей). Плюс - стоимость расходов на представителя (размер компенсации суда - примерно 20 000 рублей) – собственно расходы на представителя – примерно 35 000 руб. = в итоге 196 500 руб. - это примерная сумма, которую Вы получаете, что называется, "чистыми". Ориентироваться правильнее на такое судебное решение, хотя, как показывает практика, взысканные суммы могут быть и выше в несколько раз. 
    Сроки судебного разбирательства связаны с загруженностью судов. Ориентировочно, с момента направления претензии, до получения Вами денег пройдет 5 месяцев.

    2-е нарушение - это нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства.

    По закону (статья 7 Федерального закона 214) застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов. 
    Если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, что привело к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, Вы вправе потребовать от застройщика либо:
    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    Если при осмотре квартиры Вы столкнулись со строительными дефектами, не подписывайте П,А., заявите застройщику письменно о своем отказе от подписания ПА и требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям регламентов, проектной документации (основании пункта 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ) 

    В этом случае – объект Вы не принимаете, неустойка продолжает начисляться, обязанность по оплате коммунальных услуг у Вас не наступает.
    Хочу предостеречь лишь от предъявления необоснованных претензий – например, грязное стекло в квартире, безусловно, не повод для отказа в подписании передаточного акта, но вот не отрегулированное окно, которое не закрывается до конца, таким поводом является.
    Если Вы заявите в качестве повода для отказа в подписании ПА, малозначительные доводы, застройщик может посчитать, что Вы уклоняетесь от принятия квартиры и, в соответствии с ч. 6 ст. 8 ФЗ 214, передать Вам квартиру по одностороннему ПА, а суд, если установит впоследствии, что Вы необоснованно уклонялись от принятия объекта, не признает за Вами права требования на неустойку, за период до направления Вам одностороннего П акта.
    В идеале для фиксации недостатков заключить договор со специализированной организацией, специалисты которой составят акт и укажут, каким нормам, Гостам не соответствует Ваша квартира.

    Если же недостатки действительно имеются и они а делают невозможным эксплуатацию квартиры, ремонт , то никакие односторонние акты до устранения дефектов застройщик составлять не вправе. Суды в таких случаях признают односторонний ПА недействительным и выносят решения об обязании застройщика устранить недостатки и передать квартиру по двустороннему П. акту.

    3-е нарушение. Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику. 
    Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если застройщик пытается передать Вам квартиру до ввода здания, в котором она расположена, в эксплуатацию это является прямым нарушением требований 214 Федерального закона. 
    Такие ситуации возникают, когда застройщик нарушает сроки передачи квартиры и не хочет платить неустойку.
    То есть, получив от застройщика извещение о готовности дома и необходимости принять квартиру, не лишним будет поинтересоваться о наличии разрешения на ввод в эксплуатацию, попросить застройщика предъявить Вам хотя бы копию разрешения. Если такого документа у застройщика нет – Вы имеете право не принимать квартиру по той простой причине, что Ваш дом попросту еще не готов и находиться в нем, производить ремонт, может быть небезопасно. В доме будут еще проводиться строительные работы.
    В этом случае направляйте застройщику претензию и заявляйте об отказе от подписания передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию.

    Еще одним нарушением, которые допускают застройщики, стремясь избежать начисления неустойки – это попытка схитрить при подписании передаточного акта. 
    Я знаком с такими ситуациями, когда застройщик предлагает участнику строительства подписать два экземпляра неподписанного со стороны застройщика передаточного акта, распечатанного к тому же на двух листах. Приводятся вроде бы логичные доводы о том, что передаточный акт «уйдет» на подписание директору, после чего экземпляр участника будет ему выдан. Никогда не подписывайте такие бумаги. Передаточный акт должен быть напечатан либо на двух сторонах листа, либо предусматривать проставление подписей сторон на каждой странице. В противном случае, первый лист П.А. в последствии может быть просто заменен застройщиком на лист с иной датой и Вам будет очень сложно доказать правду. П.А. должен быть подписан застройщиком, т.е. Вы, подписав П.А., в тот же день должны получить свой экземпляр акта с подписью и печатью застройщика и, после заключения договора с управляющей организацией, получить ключи от квартиры.

    Ну и напоследок хочу рассмотреть такой немаловажный вопрос - какова роль адвоката в процессе по взысканию неустойки и нужен ли по таким делам адвокат вообще или можно пойти в суд самостоятельно?

    Сразу скажу, что это можно. Но нужно оценить свои силы и возможности.
    Во первых, Вам понадобится время. Время на изучение законов, в т.ч. простых правил действий при подаче иска в суд, которые адвокат знает наизусть. 
    Время на составление претензии и искового заявления, время на участие в предварительном заседании суда, заседании по существу дела, время на звонки в суд, время на ожидание в очередях в суде при получении решения и исполнительного листа. 
    Кроме этого, Вы должны хорошо и складно говорить, не теряться в суде, излагать свою позицию простыми словами. 
    Если у Вас есть и время и силы и Вы готовы выступать в суде и спорить с юристом застройщика, то самостоятельное участие в суде (по крайней мере по подобным делам) вполне допустимо. Если решите защищать свои права самостоятельно – мой совет – побольше эмоций. Без излишеств конечно – суд это не театр и у судей всегда мало времени, но постарайтесь убедить судью в том, что Вам действительно причинены серьезные неудобства, Вы страдали и переживали, Вы купили диван и стиральную машину дороже, чем планировали.
    Такие дела стандартные и некоторые судьи решают их, как говорится, не приходя в сознание, на автомате. Лишь эмоциональное, неравнодушное выступление имеет шанс «пробудить» судью, заставить прислушаться к Вашим доводам.

    На стороне адвоката конечно преимущества, которые дает опыт и знания – Адвокат сможет, например, быстрее соориентироваться в случае приведения юристом застройщика неожиданного довода.
    Хочу пожелать всем удачи, рекомендую судиться и взыскивать с непорядочных застройщиков деньги – это во первых, интересно, во вторых – решения на 100% будут в Вашу пользу и в третьих – Вы сможете немного восполнить бюджет, пострадавший от ремонта.

    И не надо рефлексировать из-за того, что Вы обираете бедного застройщика. Застройщик, как профессионал на рынке строительства, должен предвидеть все ситуации при расчете сроков строительства. Скорее всего, в нарушении сроков виноват сам застройщик. Кроме этого, застройщик заложил в том числе и эти финансовые риски в стоимость строительства, т.е. Вы уже оплатили стоимость работы юриста застройщика в суде и сумму взысканной Вами неустойки.


    С уважением, адвокат Крейнес Дмитрий Александрович. +7 926 522 11 40

     

     


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Уважаемые участники форума, дольщики, пострадавшие от несвоевременной передачи квартиры!

    Призываю Вас с осторожностью заключать соглашения о переуступке прав на взыскание неустойки. Вам обещают радужные перспективы взыскания 100% неустойки, но умалчивают о наличии судебных решений об отказе в удовлетворении исков, поданных в арбитражный суд после заключения соглашения о переуступке! Так же, в настоящее время в Щербинском районном суде г. Москвы слушается дело о признании подобного договора переуступки недействительным. В случае положительного решения суда последующие подобные решения, влекущие невозможность судиться в арбитраже - дело техники.
    Да, был краткий период, когда можно было таким образом взыскать неустойку полностью, но он похоже заканчивается.
    Если нужны консультации - обращайтесь - я действующий адвокат и имею огромный опыт работы по делам о взыскании неустойки и иным спорам с застройщиком. При обращении именно к адвокату, а не к юристу, Ваши права защищены положениями закона Об адвокатутре и адвокатской деятельности, фактом подконтрольности адвоката. Помимо этого, я сам проживаю в Новой Москве и заинтересован в добрых отношениях и помощи соседям. Пишите, звоните, консультация бесплатная. +7 926 522 11 40 Крейнес Дмитрий Александрович, адвокат. Номер в реестре адвокатов Московской области 50/7627


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Соседи, добрый день!

    Небольшое дополнение к теме взыскания 100% й неустойки через договор уступки с ИП или компанией - юридическим лицом.

    Почти во всех договорах долевого участия в строительстве от Авгур Эстейт или А101 Девелопмент есть положение о переуступке прав только лишь с согласия застройщика. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора (Вас, как участника долевого строительства)  не требуется согласие должника (т.е. застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором.

    То есть, махинация по "обеспечению взыскания 100% й неустойки", в случае с Авгур Эстейт и А101 Девелопмент, грозит обернуться провалом. Есть немало решений судов, которые по причине наличия пункта о запрете переуступки, отказывают во взыскании неустойки. Вы не потеряете право на неустойку, но совершите лишние действия и потратите лишние средства. После отказа  удовлетворении иска арбитражным судом Вам понадобится расторгать навязанный Вам договор уступки и вновь обращаться с иском уже в районный суд от своего имени... 

     

    И, как я писал ранее, даже при удачном стечении обстоятельств, если в Вашем договоре нет пункта о запрете уступки прав, Арбитражный суд при взыскании неустойки будет исходить из иной формулы расчета - не 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от цены договора, а лишь 1/300-я. Так что в любом случае максимум, что Вы получите, это 1/2 от размера неустойки. Такого результата я неоднократно достигал в районных судах, без переуступки права.

     

    Многие юристы, даже не зная всех особенностей договорных отношений с Авгур Эстейт и А101 Девелопмент обещают Вам золотые горы, на самом деле их обещаниям далеко не всегда суждено сбыться..

    Я сужусь с данными компаниями уже 4 года и, не хвастаясь, могу сказать, что знаю о них многое.

    Не навязываю свои услуги, но рекомендую по крайней мере задавать мне интересующие вопросы по судам с Авгур Эстейт и А101 Девелопмент. Полезная информация никогда не бывает лишней. За совет денег не беру.  Буду рад помочь Вам взыскать неустойку, либо просто принять верное решение.


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Уважаемые участники форума!

    Сообщаю Вам о новой услуге -  взыскание неустойки с Вашего  застройщика в Арбитражном суде.

    Повторюсь, это не для большинства дольщиков Авгур Эстейт и А101 Девелопмент, по причине запрета на заключение  договоров переуступки без согласия застройщика в Вашем ДДУ. И, хотя я по прежнему заявляю о том, что не сегодня-завтра Арбитражные суды возможно также начнут "срезать" сумму неустойки, кто-то из Вас наверное захочет рискнуть - попробовать получить больше. Многие имеют шанс это сделать. Если так, то это предложение - для Вас.

    Если Вы решили судиться в Арбитраже - надо поторопиться, пока правила игры не изменились и в Арбитражном суде можно взыскать всю заявленную сумму.

    Звоните, пишите, приходите - подробно объясню все плюсы и минусы взыскания неустойки в таком формате. Консультация бесплатна.


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Соседи, добрый вечер! К написанию этого текста меня подвигнул очередной "шедевр" моих коллег.

    Обратился житель нашего поселка с просьбой составить апелляционную жалобу. Причем его интересы в суде первой инстанции представлял юрист. На вопрос о том, почему истец не обратится к своему представителю, я получил ответ, что представитель утратил доверие. Посмотрев документы - исковое заявление и протоколы судебных заседаний, я понял почему это произошло.

    Иск составлен коряво, не юридическим языком. На многие аспекты, которые учитываются судом при уменьшении неустойки, просто не обращено внимания, о компенсации юридических расходов не заявлено вообще, да и сами расходы не оформлены документально, что исключает возможность взыскать их в будущем.

    Из протоколов заседаний стало ясно, что представитель вообще не была в суде. Истец пояснил, что в суд ходил сам...

    Да, бытует мнение (и я сам его придерживаюсь), что дела о взыскании неустойки с застройщика - типовые, простые дела. Но, знаете, наверное и стоматолог может сказать про свою работу, что вот сегодня мол простую пломбу поставил - каждый студент смог бы. А на практике оказалось, не так то все просто...

    Соседи, призываю Вас, будьте бдительны. Я и сам, как все мы, люблю сэкономить, где это возможно, но в данном случае начальная экономия обернулась для человека потерями в сумме неустойки и отсутствием компенсации юридических расходов..

    Лучше спросите у меня - это Вас ни к чему не обяжет, мои консультации по телефону бесплатны. А после - решите сами, к кому обращаться, информация еще никогда не была лишней. По крайней мере, моя информация будет актуальной, так как я, во первых, имею статус адвоката, во вторых -  занимаюсь взысканием неустойки уже 5 лет. Удачи всем!


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Соседи, добрый день! Спасибо за доверие, тем, кто думает о взыскании неустойки, напоминаю, что бесплатные консультации и скидки все также действуют. При определении цены моей работы возможен индивидуальный подход. Звоните, пишите. Ваш адвокат в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович. Всем - хорошего дня!

     


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Дмитрий Александрович, добрый день! Подскажите, какие последствия могут быть у компании А101-Девелопмент, по которой в ЕГРЮЛ налоговая пару недель назад внесла сведения о "недостоверности адреса регистрации" в Видном? ООО А101 числится по адресу массовой регистрации (но как я понимаю, это "менее тяжкий грех")? И на заметку - Авгур Эстейт снова отменяет решения по объединению, на этот  раз с А101 (22.11.17 обновлена информация в ЕГРЮЛ).

    Что-то очень неясное происходит с ГК А101 на фоне слухов о передаче их к другому собственнику в рамках дела с Бин-Банком ... Смогут ли они выполнять в таких условиях обязательства перед дольщиками (планируем сейчас судиться с А101 по своему договору)?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Здравствуйте!

    Я не думаю, что на данном этапе деятельности ГК А101 возможны какие-то неблагоприятные последствия вследствие каких-то записей.

    Поясню свою мысль: конечно же, я не знаю всех подковерных корпоративных игр руководства этих компаний, но по сути - А101 Девелопмент - компания, которая сейчас зарабатывает для своих хозяев миллиарды рублей. Более того - у компании большие планы на застройку, Новой Москвы, причем не все из них даже начали реализовываться. Т.е.  А101 Девелопмент - это своего рода курица, которая несет золотые яйца. Поэтому я думаю, что вне зависимости от смены собственника никто и никогда не ликвидирует эту компанию. Даже в целях ухода от ответственности по обязательствам (неустойка). Поскольку на А101 Девелопмент оформлено большое количество разрешительной и иной документации - и разрешения на строительство и членство в СРО и кредиты... Такие компании закрыть не так то просто. Нет, все можно конечно, но игра вряд ли будет стоить свечь. К тому же ликвидировать компанию такого уровня, с такими активами и избежать правопреемства, ответственности, врядли что получится.

     

    О том, что в отношение А101 Девелопмент внесена информация о недостоверности сведений на мой взгляд, говорит об уверенности и некой самонадеянности компании, которая даже не удосужилась надлежаще зарегистрировать свой юридический адрес. Но ведь регистрация А101 Девелопмент в Видном состоялась довольно-таки давно, когда   и речи не было о том, что в случае недостоверных сведений о юридическом лице, через 6 месяцев такое юридическое лицо могут исключить из ЕГРЮЛ (т.е. фактически ликвидировать компанию) (Федеральный закон от 28.12.2016 № 488-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 21.1, п. 5).

    Думаю, что за полгода (срок, который имеется у А101 Девелопмент для того, чтобы как то решить вопрос со своим адресом) А101 Девелопмент как то урегулирует этот момент.

     

    Другое дело Авгур Эстейт. Если не ошибаюсь, сейчас все ДДУ заключаются на А101 Девелопмент. Авгур Эстейт, хоть так же и имеет множество лицензий, членство в СРО, репутацию, по какой-то причине в настоящее время не задействована в новых проектах. Хотя юристы А101 утверждают, что ликвидироваться компания не собирается, они ведь тоже могут не знать всей правды. В то же время - компания существует и до сих пор исправно платит по счетам.

    В отношение того, что Авгур передумал реорганизовываться - напомню, что это уже не в первой. Ранее такие решения и их отмена уже случались у Авгур Эстейт. С чем это связано, не могу сказать. Кто-то с кем-то о чем-то не договорился наверное. Более того, в отношение Авгур Эстейт подавали заявление о признании организации банкротом. В результате Авгур благополучно погасил задолженность и в удовлетворении иска отказали.

     

    Так что, если Вы решили судиться с А101- судитесь. Сомневаюсь, что в ближайшие годы финансовое "здоровье" компании сильно пошатнется.

    Нужна будет помощь по суду или просто информация, обращайтесь. За годы работы полезных сведений накопилось много. Удачи Вам!


    Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

    +7 926 522 11 40. [email protected]

    регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

    отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    ×
    Риэлтор Владимир Буйлов