Перейти к содержанию
Адвокат Дмитрий Крейнес

Ваш адвокат в Коммунарке. Гражданские и уголовные дела. Взыскание неустойки с Застройщиков.

Рекомендуемые сообщения

Адвокат Дмитрий Крейнес

Информация для тех, кто купил квартиру по договору долевого участия в строительстве и планирует взыскать неустойку, расходы по устранению недостатков.

 

Меняющаяся действительность не обошла и правоотношения сторон договоров долевого участия в строительстве (ДДУ).

Практически одно за другим были опубликованы Постановления Правительства РФ №442 от 23.03.22 г. и 479 от 26.03.2022 г.

Анализ положений первого из Постановлений, № 442, опубликован мною выше.

Но в нем есть один момент, о котором я упомянул вскользь, но сейчас хочу остановиться подробнее. Это не применение к отношениям сторон, вытекающим из ДДУ, Закона о защите прав потребителя.

Многие знают, но вкратце повторю - на основании Федерального закона № 214-ФЗ, помимо взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика еще и штраф - до 50% от взысканной суммы неустойки.

Этот штраф определен не Законом № 214-ФЗ, определяющим порядок и расчет суммы взыскиваемой с застройщика неустойки. Этот штраф суд взыскивает на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей - за несоблюдение застройщиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Поскольку в п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Что сейчас?

Пунктом 2 Постановления Правительства  № 442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, теперь применяются исключительно положения Закона № 214-ФЗ. Положения этого закона взыскание штрафа не предусматривает.

Значит ли это, что о штрафе можно забыть?

Не думаю. Ведь из буквального прочтения п. 2 Постановления № 442 следует, что положения Закона о защите прав потребителей не применяются теперь к тем правоотношениям сторон ДДУ, которые связаны с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В то время как штраф, подлежащий взысканию с застройщика на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителя, взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а именно за не выплату в добровольном порядке суммы неустойки.

Вопросы о выплате неустойки к отношениям по передаче объекта не относятся. Не исключаю, что судебная практика может пойти и по другому пути - суды прекратят взыскивать штрафы.

Считаю что сейчас многое зависит от нас, юристов, от того, насколько аргументированно и убедительно мы сумеем донести до судей данную позицию. 

А вот вопрос компенсации морального вреда, взыскание которого вследствие нарушения прав потребителей происходило автоматически, после издания Постановления № 442, может быть решен и не в пользу дольщиков, поскольку моральный вред причинен дольщикам как раз не своевременной передачей объекта долевого строительства...

 

Что касаемо Постановления Правительства № 479 - здесь все понятно и печально. Тем, у кого право на взыскание неустойки возникло (окончился период просрочки передачи объекта) до 29 марта, получат свои деньги в январе 2023 г. Такая участь ждет и тех, кто взыскал неустойку и до 29 марта, но не успел получить в суде и подать в банк исполнительный лист. Те, у кого период просрочки в передаче квартиры попадет между 29.03.2022 г. и 31.12.2022 г., неустойку не получат... 

Напоследок о хорошем - никто точно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация, но из того, что я наблюдаю пока (относительно ООО "А101" по крайней мере), не имеется оснований считать, что этот застройщик не выплатит неустойку в январе 2023 года.

 

вс.png


Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

+7 926 522 11 40. [email protected]

регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Адвокат Дмитрий Крейнес

 

Как правильно требовать от застройщика устранения недостатков новой квартиры.

Для сведения участникам долевого строительства. 

 

Если у Вас в квартире есть недостатки, сейчас, после издания Постановления Правительства № 442,  порядок действий таков:  

Если недостатки не существенные, вы вправе просить А101 внести их в передаточный акт. Затем направляете претензию, по которой А101 обязан в течение 60 дней недостатки устранить.

Если есть разногласия по недостаткам, или такие недостатки существенные, нужно составить акт осмотра с участием специалиста, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В целях составления такого акта нужно согласовать кандидатуру конкретного  специалиста с А101, то есть направить застройщику соответствующее письмо.

Затем с застройщиком подлежит согласованию дата проведения осмотра Объекта с участием специалиста, застройщиком и Вашим участием - в течение 5 рабочих дней со дня получения от Вас соответствующего уведомления.

 

Если кому-то понадобится, у меня есть такой специалист, отвечающий всем требованиям Постановления Правительства № 442.


Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

+7 926 522 11 40. [email protected]

регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Адвокат Дмитрий Крейнес

Многим известно, что до 1 октября 2022 г. практически невозможно не только взыскать какие либо задолженности, но и начислить должникам штрафные санкции (неустойки) в этот период.

"Виной" тому Постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497).

При этом действие моратория распространяется на всех юридических и физических лиц независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности либо нет.

В отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей .

 

Вместе с тем, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд может удовлетворить иск о взыскании неустоек полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

 

Таким образом, по общему правилу не могут быть начислены и взысканы финансовые (штрафные) санкции с должников, на которых распространяется действие моратория, введенного Постановлением N 497 (фактически со всех должников, за исключением застройщиков домов-долгостроев), за период с 1 апреля до 1 октября 2022 года. Однако это не исключает возможность кредитора потребовать в судебном порядке взыскания штрафных санкций, начисленных за период действия моратория, и рассчитывать на удовлетворение его требований полностью или частично при условии эффективного доказывания необоснованности возражений должника, связанных с распространением на него моратория на банкротство.

 

Данное правило, к сожалению, не распространяется на неустойки, начисляемые за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства.

В отношение дольщиков таких объектов действует отдельное постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г., согласно которому неустойка за нарушение срока передачи не начисляется (а начисленная не может быть взыскана) до 31.12.2022 г.


Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

+7 926 522 11 40. [email protected]

регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Адвокат Дмитрий Крейнес

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ1 № 2 (2022)

РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

 

ВОПРОС. Допускается ли после 25 марта 2022 г. взыскание с застройщика в пользу гражданина, заключившего договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, компенсации морального вреда, предусмотренной статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства или несоответствия переданного объекта долевого строительства требованиям, установленным к качеству такого объекта?

 

ОТВЕТ. Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 46-ФЗ) Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6). Во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Закона № 46-ФЗ Правительством Российской Федерации принято постановление от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – постановление № 442), которое вступило в силу 25 марта 2022 г. Пунктом 2 постановления № 442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином − участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных 118 объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данным постановлением. Таким образом, названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона о защите прав потребителей к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом пункт 2 постановления № 442 устанавливает, что к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с частью 9 статьи 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином − участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Поскольку Законом № 214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей, в том числе и после 25 марта 2022 г.

 

Мой комментарий: В настоящее время суды при разрешении споров сталкиваются с проблемой, применять ли при взыскании неустойки положения законодательства о защите прав потребителей о штрафе, моральном вреде. Решаются эти вопросы судами по разному. По сути решение этих важных вопросов превратилось в лотерею - кто к какому судье попадет. Это печально. Верховный суд сделал попытку установить общие правила. Спасибо и на этом, как говорится, но все же на некоторые вопросы ответы так и не были даны. 

В частности, ничего не сказано о порядке применения постановления правительства № 479 пп от 26.03.2022 г., в отношение взыскания именно штрафов. Многие застройщики толкуют п. 1 постановления № 479 о запрете начисления неустойки и иных санкций, предусмотренных ч.9 ст. 4 фз 214, как запрет на взыскание штрафа, если дата рассмотрения дела после 29.03.2022 г.

Якобы право на штраф возникает не с момента отказа в удовлетворении требований потребителя застройщиком, а в момент принятия судом решения... и многие суды соглашаются.

У меня есть выработанная позиция, которую я привожу в судах в возражение таких доводов застройщиков. Иногда судьи принимают ее во внимание.


Ваш адвокaт в Коммунарке, Крейнес Дмитрий Александрович.

+7 926 522 11 40. kr[email protected]

регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области: 50/7627

отзывы о моей работе можно посмотреть здесь: http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

×