Перейти к содержанию
Авторизация  
Гость Николаич

Инвестиции в недвижимость Коммунарки

    Рекомендуемые сообщения

    Гость cowboy

    Доходность с целью инвестирования рассчитать сложно. У изменения цены на квартиры в строящемся доме всегда будет два фактора. Первый - это повышение цены с приблежением срока сдачи дома. Второй - это повышение или понижение цены в зависимости от рынка недвижимости в целом.

    Сыграть на втором вы можете с таким же успехом и купив уже готовую квартиру в собственности, поэтому его можно исключить из доходности инвестиций в строящееся жилье.

    Как оценить первый фактор доходности, вопрос сложный но очень важный. Потому что именно он обеспечивает повышенную доходность инвестиций в СТРОЯЩЕЕСЯ жилье и также он должен компенсировать риск недостроя или банкротства застройщика, который отсутствует в случае покупки жилья на вторичке или первичке но уже в собственности.

    Единственный вариант которые мне приходит в голову - это сравнить цены на строящееся жилье и такое же, но уже в собственности. Моя квартира в МИЦ сейчас стоит 4600 тыс рублей, а такая же но уже в собственности (по ценам переуступки на сайте МИЦ для Коммунарки 2) стоит 5750. Эта разница и будет результатом строительства жилья. До собственности мне осталось ровно 2 года, поэтому доходность в год получается 11.9% годовых. Что очень мало, потому что некоторые банки дают по депозитам в рублях 12.5% годовых.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Dianka

    На сайте вывешены цены на квартиры - от физических лиц. Так квартиры там уже сто лет одни и те же, цены на порядок ниже,чем от МИЦа, этажи хорошие и все равно никто не берет.

    Видать спрос не очень....

    Не спрос ниже, а потому что квартиры от физических лиц продаются не по ипотеке, а только за наличные

    Что то вы ошиблись плотно - в мае 2010 года я брал двушку 69 метров в МИЦ-2 за 4 666 000 т.е. более чем за год до сдачи

    3800 она может на фундаменте стоила

    В ветке "в каком доме покупать квартиру" nel написала, что они купили двушку в Декабре 2010 за 3,75 в МИЦ 4. Считаю, что очень хорошая цена

    В Авгуровском согласен, но, мы тут про МИЦевские дома говорили, поверьте в них есть разница.

    В чем разница простите? МИЦ тоже монолитки. И хорошие монолитки. Вы считаете что торцевые квартиры в МИЦе холоднее чем в авгуре?)))

    Изменено пользователем Ленча

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Мне кажется, что сильно выйграли те, кто вложился до марта 2010 года - у всех застройщиков тогда были минимальные цены (себестоимость + 15 % прибыли), сейчас они просто снимают сливки и сильно не снижают цены, т.к. хватает наличности...

    Когда сам купил квартиру в апреле 2010, то каждые 3 месяца цена повышалась на 10% в течении года. Затем с новостью о присоединении к Москве выросло еще.

    Сейчас мертвый сезон... до марта месяца, застройщики всякими способами заманивают клиентов - далее будет очень интересно и цены должны подскочить...если не случится очередной кризис...

    Изменено пользователем SEREGA_K

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    В чем разница простите? МИЦ тоже монолитки. И хорошие монолитки. Вы считаете что торцевые квартиры в МИЦе холоднее чем в авгуре?)))

    Действительно хорошие монолиты, это Авгур1-я очередь, с толщиной наружной стены 64см. кажется, во второй очереди уже 54см., а у нас 45см, называется почувствуйте разницу. На счёт торцевых квартир, точно не скажу, но стенку у МИЦ 4.3 разобрали и переделывают не просто так, а гдето могут и не переделать. Так что насчёт

    "И хорошие монолитки
    ????? скорее очень даже не плохие, это да. Изменено пользователем Richard

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Раиса

    Ну во первых не на порядок, а просто пониже, а во вторых очень многие люди боятся покупать по переуступке и всё равно берут у застройщика.

    На счет пониже. - на однокомнатные в 1 корпусеМИЦ 4 есть разница более 10000 р. за м2. По моему, для однокомнатной - довольно прилично. Хороший этаж и т.п. Видимо, действительно проблема в ипотеке...

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Николаич

    Когда сам купил квартиру в апреле 2010, то каждые 3 месяца цена повышалась на 10% в течении года. Затем с новостью о присоединении к Москве выросло еще.

    Вы не путаете? Может в течении года вообщем 10% повышение. А если каждые 3 месяца по 10% то получается 40 %в год?

    Да я писал, что те кто вложился в Коммунарку до июля 2011 года, то выиграл во всем! Молодцы!

    Насчет ликвидности до объявления о присоединении к Москве, в среднем дорожали 10-14 т. р. за метр в год! Спасибо Ленча за предоставленную статистику, которую она ведет. А так конечно все индивидуально. Тогда цена дорожала до присоединения на столько-то, так как изначально была занижена, в связи с не развитой еще пока инфраструктурой. Сейчас после объявления о вхождении в Москву выросла значительно, что для района Коммунарки, без обещанных садиков, построенных школ, парковок для жителей, ожиданием до 3лет ГК, на пике своей цены. И как она будет дорожать в дальнейшем, действительно, сейчас трудно расчитать. Так как до июля 2012 года, мы уже и не МО и еще пока не Москва. Как будет развиваться инфраструктура в связи с правлением Правительства Москвы, от этого и будет зависить ликвидность квартиры в Коммунарке. Если конечно не произойдет очередной кризис.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Dianka

    спамер, вы же уже купили квартиру? Давайте успокоимся и будем ждать сдачу домов. Эта пустая тема надоела. Вы уже ничего не измените этими разговорами. Цены на квартиры всегда поднимаются

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Николаич

    Dianka я уже купил. Если почитаете мой пост выше, то поймете, что все что я хотел узнать, я узнал. В дальнейшем не собираюсь вести статистику, так как нет смысла, после вхождения в Москву.

    А если вам надоела эта пустая тема, не заходите сюда и не пишите....

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    спамер, вы же уже купили квартиру? Давайте успокоимся и будем ждать сдачу домов. Эта пустая тема надоела. Вы уже ничего не измените этими разговорами. Цены на квартиры всегда поднимаются

    Позвольте, пока мы купили не квартиру, а ДДУ её строительства, сама квартира должна быть построена только через три года, согласитесь не малый срок.

    Эта пустая тема надоела.

    Так в чём вопрос, не нравится не читайте.

    Цены на квартиры всегда поднимаются

    Небольшое изменение в данную аксиому: "Пока поднимались" хочется верить что так и будет продолжаться.

    Пока писал "спамер" уже сам ответил, хотя я тоже Николаевич. :)

    Изменено пользователем Richard

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Николаич

    Позвольте, пока мы купили не квартиру, а ДДУ её строительства, сама квартира должна быть построена только через три года, согласитесь не малый срок.

    Richard + 1000

    P.S. в следущий раз спрошу разрешения у Dianka о целесообразности темы, чтобы ее интелект не отвлекать пустыми темами.

    Изменено пользователем Николаич

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Вы не путаете? Может в течении года вообщем 10% повышение. А если каждые 3 месяца по 10% то получается 40 %в год?

    Да вроде не путаю... Те кто совсем первыми покупателями были брали по 49 или 54 или 60 тыс.руб/кв.м. В зависимости от различных акций... Максимальные скидки были при 100% оплате...

    Через год у меня квартира выросла в 1,5 раза... Что было далее уже описывал.

    У меня был выбор чуть дешевле купить 2-х комн.квартиру в Железнодорожном за 3,7 млн.руб., сейчас у меня сестра продала аналогичную в соседнем доме за 5,2 млн.руб.

    В начале 2010, конце 2009 стало понятно, что кризис проходит, фондовый рынок растет, нефть дорогая, кредитование банков пошло в гору, сокращения персонала прекратилось - у меня было предчувствие, что нужно обязательно сейчас брать, падение цен 2009 года заканчивается... У меня знакомый с работы сориентировался чуть раньше в сентябре 2009 года купил новостройку в Москве 5 минут до м.Алексеевская за 3,5 млн.руб. за 1 комн.квартиру 36 кв.м с отделкой. Сейчас она стоит больше 7 млн.руб.

    Сейчас предполагаю, что возможно незначительное снижение или неизменность цен в Коммунарке только до марта 2012... Далее будет всеобщий рост по Москве и многим городам России...

    Если не продам квартиру в этот мертвый сезон, то с марта не осилю запланированную покупку, т.к. рост будет... придется больше влазить в ипотеку...

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Николаич

    Да вроде не путаю... Те кто совсем первыми покупателями были брали по 49 или 54 или 60 тыс.руб/кв.м. В зависимости от различных акций... Максимальные скидки были при 100% оплате...

    Через год у меня квартира выросла в 1,5 раза... Что было далее уже описывал.

    Сейчас предполагаю, что возможно незначительное снижение или неизменность цен в Коммунарке только до марта 2012... Далее будет всеобщий рост по Москве и многим городам России...

    Если не продам квартиру в этот мертвый сезон, то с марта не осилю запланированную покупку, т.к. рост будет... придется больше влазить в ипотеку...

    Но если так, то это здорово! Видно в кризис лишь бы иметь свободные деньги, а еще лучше живыми(наличными) такие давали скидки, что и получалось такое удорожание.

    Вы почему так считаете до марта 2012 года, думаете после выборов все побегут скупать жилье?

    Если честно, я сомневаюсь в этом. Сейчас каждый десятый может позволить купить себе жилье и то привлекая кредитные деньги, либо альтернативную покупку, продав какую-нибудь недвижимость. А с обострением на фондовых рынках и долговыми проблемами Еврозоны, то наши банки вообще могут перекрыть ипотеку. Если только гос-во не будет ее активно субсидировать.

    А вы покупали с целью перепродать? Это ее вы рекламируете ниже?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Но если так, то это здорово! Видно в кризис лишь бы иметь свободные деньги, а еще лучше живыми(наличными) такие давали скидки, что и получалось такое удорожание.

    Да в кризис имея наличность так и получалось, купил тогда новую машину в 2009 году, так спустя 2,5 года продал ее за те же деньги

    А вы покупали с целью перепродать? Это ее вы рекламируете ниже?

    Покупал с целью улучшить условия, я за то чтобы жить здесь, но супруга меня переубеждает продать, взять ипотеку 2-3 млн.руб. и купить поближе к работе и метро - квартиру чуть похуже, чем эта. Здесь есть проблемы с садиками и парковками и школами.

    В этой квартире мне и этаж нравится и планировка и вид из окон (во двор и на поле с лесополосой). Ремонт запланировали капитальный, пока сделали часть чернового... Думаю ближе к окончанию ремонта супруга сама скажет - остаемся здесь...

    Вы почему так считаете до марта 2012 года, думаете после выборов все побегут скупать жилье?

    Если честно, я сомневаюсь в этом. Сейчас каждый десятый может позволить купить себе жилье и то привлекая кредитные деньги, либо альтернативную покупку, продав какую-нибудь недвижимость. А с обострением на фондовых рынках и долговыми проблемами Еврозоны, то наши банки вообще могут перекрыть ипотеку. Если только гос-во не будет ее активно субсидировать.

    Согласен с Вами, что существует много проблем для роста цен... после скачка цен наступает период переваривания происходящего... люди либо привыкают к данным ценам и начинают выкручиваться из ситуации, либо ничего не делают (падение или неизменность цен).

    В середине весны начинается бум... так почти каждую весну и начало лета (можно посмотреть статистику на сайте http://www.irn.ru/gd/). Приезжают северяне с отпускными... начинается кредитный бум в банках (у супруги запарка каждую весну)... сама природа заставляет людей совершать решительные шаги...

    Самому интересно увидеть ситуацию через 3-4 месяца, проверить интуицию

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость Николаич

    SEREGA_K

    Аналогично! Купил Хонду СР-В в январе 2009г, продал ее перед покупкой здесь квартиры, за те же деньги что покупал. Еще и кучи подарков в виде резины, ковриков, спутника и т.д. было от ОД.

    Насчет супруги, может она и права, но пока до весны может посмотрите. Думаю когда перейдет под правление Москвы, ситуация измениться, не сразу, но однозначно будет лучше.

    Собянин на след. год в бюджет заложил и запланировал открыть еще 2 или 3 десятка ДОУ(точно не помню, видел его интервью по ТВЦ) и несколько школ по всей Москве. Думаю дойдет дело и до Коммунарки. И метро сюда со временем придет.

    Поживем увидим! А сейчас надо отвлечь наше внимание на празднование Нового года!

    С чем всех Вас и Поздравляю!

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Гость nik412

    Всем доброго вечера! Интересно узнать у тех, кто покупал на этапе строительства квартиру у МИЦ, как я в К-8.

    Насколько дорожает квартира в год, от стартовой цены? Конечно не будем сравнивать, после объявления, о том, что Коммунарка входит в новые границы Москвы, а до этого. До июля 2011 года.

    Сравнения: У меня знакомый купил квартиру в Бутово-Парке, что строится вдоль Варшавского шоссе, между Сев. и Южн. Бутово. Так он брал в августе 3 комнатную за 4600000р, сейчас там в новых строящихся корпусах нет цены ниже 5700000 за 3 комнатную. Дома от ДСК 1 серия П-44Т. Сдача 4 квартал 2012 года. Вот это я понимаю квартира на 1 млн. с лишним подорожала за 4 месяца.

    А у нас только Акция за Акцией и цена не то что вверх, а в зависимости от Акции, вниз идет. Я покупал не для инвестирования, но я торопился купить ее здесь быстрее, (так как считал, что на начале этапа, квартиры всегда по бросовым ценам) заставила меня залезть в долги и взять потребительский кредит. Сейчас мне например, этот кредит бы уже не понадобился, если бы я знал что цена до сих пор не изменится. Покупал почти 3 месяца назад.

    При покупке квартиры сначала тоже рассматривали вариант в "Бутово Парк", сразу поправлю Вас, находится он не между Южным и Северным Бутово, а в стороне от них и административно относится к Ленинскому р-ну, Московской обл. Квартиру покупали в апреле. В "Бутово Парк" однушка 40 м2. стоила примерно 2,6 - 2,9 млн. руб. Ипотеку там предоставляли какие-то "РазведиЛоха-Банк" :) под драконовский процент на нереальных условиях, либо рассрочка от Мортона (застройщика). В Коммунарке ( в "Квартале А101") однушка в второй очереди 42 м2 стоила в то время стоила от 2,9 до 3,3 млн. руб. Ипотека здесь была гораздо привлекательнее :).

    Цены в "Бутово Парке" повышались каждую неделю примерно на 50 тыс., а бронь квартиры платная и на короткий срок. В "Квартале" квартиру бронировали бесплатно и пока ипотеку не одобрят.

    По мере улучшения условий кредитования в "Бутово Парке" соответствено повышалась цена. Но микрорайон этот строится в чистом поле и инфраструктуры там вообще никакой и не факт, что появится, у нас же хоть какой-то поселок. Мортон очень неохотно возводит свои соц. объекты и коммуналка у них не дешевая. Авгур свой садик уже почти построил. Сейчас цена, я думаю, практически одинакова (не сравнивал), но перспективы у Коммунарки большие, а в "Бутово Парк" не факт.

    Брали квартиру в ипотеку, поэтому для нас был выгоднее вариант в Коммунарке, а если за наличные, то может "Бутово Парк", а может и Трехгорка.

    Весна покажет кто где какал....

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    интересная тема

    я сам брал кваритру в клммунарке, так скажем как способ вложения денег, поэтому за стоимостью недвижки слежу заинтересованно...

    на счет весны и повышения цен...не знаю есть огромные минусы против повышения...

    - после выборов, да и уже сейчас капитал просто побежит из рф, а учитывая кризис в еврозоне можно замахнутся и на недвижимость за бугром

    - ожидается офигенное попышение тарифов жкх, держать квартиру на пару станет невыгодно

    - в ряде регионов пройдет эксперемент по налогу на недвижимость, все затаятся по чем это будет...думаю закрутят гайки, еще в коммуналочку съедемся

    из плюсов

    -с июля будем знать новые территориальные деления москвы, тоесть узаконенная московская прописка, но цены уже и так горячие, по 95к за м.кв у застройщика....

    вобщем будем посмотреть


    "В действительности все иначе, чем на самом деле..."

    Антуан Мари Жан-Батист Роже де Сент-Экзюпери

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    "Пока поднимались" хочется верить что так и будет продолжаться.

    Не понимаю почему в это хочется верить??? Ведь непрерывный рост цен выгоден только инвесторам-спекулянтам. Простым людям, улучшающим условия, он ничего хорошего не приносит.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Не понимаю почему в это хочется верить??? Ведь непрерывный рост цен выгоден только инвесторам-спекулянтам. Простым людям, улучшающим условия, он ничего хорошего не приносит.

    потому что тема такая :yes: , про ликвидность и вложение средств в недвижимость


    "В действительности все иначе, чем на самом деле..."

    Антуан Мари Жан-Батист Роже де Сент-Экзюпери

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    интересная тема

    я сам брал кваритру в клммунарке, так скажем как способ вложения денег, поэтому за стоимостью недвижки слежу заинтересованно...

    на счет весны и повышения цен...не знаю есть огромные минусы против повышения...

    - после выборов, да и уже сейчас капитал просто побежит из рф, а учитывая кризис в еврозоне можно замахнутся и на недвижимость за бугром

    - ожидается офигенное попышение тарифов жкх, держать квартиру на пару станет невыгодно

    - в ряде регионов пройдет эксперемент по налогу на недвижимость, все затаятся по чем это будет...думаю закрутят гайки, еще в коммуналочку съедемся

    из плюсов

    -с июля будем знать новые территориальные деления москвы, тоесть узаконенная московская прописка, но цены уже и так горячие, по 95к за м.кв у застройщика....

    вобщем будем посмотреть

    по поводу налога на недвижимость волноваться думаю не стоит, войдет в стоимость аренды, благо в москве очень много людей без собственного жилья.

    недвижка за границей тоже риск, хотя если будет вариант на особых условиях то можно вложиться. друг проадл двушку в пушкино и купил на стадии строительства в панаме в центре сити, обещали год назад формить бумаги, до сих пор не получил, плюс еще гоняет туда улаживать дела. хотя квартира суперская.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    потому что тема такая :yes: , про ликвидность и вложение средств в недвижимость

    не думаю, что проф спекулянт будет обсуждать здесь ликвидность :-)

    Согласен, что рост цен по мере готовности это нечто само собой разумеещееся, ибо риски то падают. Но щас помоему цены в коммунарке перегреты.

    по поводу налога на недвижимость волноваться думаю не стоит, войдет в стоимость аренды, благо в москве очень много людей без собственного жилья.

    Ну вообщето налог влияет только на себестоимость и уменьшит лишь маржу арендодателя.

    Изменено пользователем Безон

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Авторизация  

    ×
    Риэлтор Владимир Буйлов