взыскание неустойки Ваш адвокат в Коммунарке. Гражданские и уголовные дела. Взыскание неустойки с Застройщиков.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

Информация для тех, кто купил квартиру по договору долевого участия в строительстве и планирует взыскать неустойку, расходы по устранению недостатков.

 

Меняющаяся действительность не обошла и правоотношения сторон договоров долевого участия в строительстве (ДДУ).

Практически одно за другим были опубликованы Постановления Правительства РФ №442 от 23.03.22 г. и 479 от 26.03.2022 г.

Анализ положений первого из Постановлений, № 442, опубликован мною выше.

Но в нем есть один момент, о котором я упомянул вскользь, но сейчас хочу остановиться подробнее. Это не применение к отношениям сторон, вытекающим из ДДУ, Закона о защите прав потребителя.

Многие знают, но вкратце повторю - на основании Федерального закона № 214-ФЗ, помимо взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика еще и штраф - до 50% от взысканной суммы неустойки.

Этот штраф определен не Законом № 214-ФЗ, определяющим порядок и расчет суммы взыскиваемой с застройщика неустойки. Этот штраф суд взыскивает на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей - за несоблюдение застройщиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Поскольку в п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Что сейчас?

Пунктом 2 Постановления Правительства  № 442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, теперь применяются исключительно положения Закона № 214-ФЗ. Положения этого закона взыскание штрафа не предусматривает.

Значит ли это, что о штрафе можно забыть?

Не думаю. Ведь из буквального прочтения п. 2 Постановления № 442 следует, что положения Закона о защите прав потребителей не применяются теперь к тем правоотношениям сторон ДДУ, которые связаны с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В то время как штраф, подлежащий взысканию с застройщика на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителя, взыскивается за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а именно за не выплату в добровольном порядке суммы неустойки.

Вопросы о выплате неустойки к отношениям по передаче объекта не относятся. Не исключаю, что судебная практика может пойти и по другому пути - суды прекратят взыскивать штрафы.

Считаю что сейчас многое зависит от нас, юристов, от того, насколько аргументированно и убедительно мы сумеем донести до судей данную позицию. 

А вот вопрос компенсации морального вреда, взыскание которого вследствие нарушения прав потребителей происходило автоматически, после издания Постановления № 442, может быть решен и не в пользу дольщиков, поскольку моральный вред причинен дольщикам как раз не своевременной передачей объекта долевого строительства...

 

Что касаемо Постановления Правительства № 479 - здесь все понятно и печально. Тем, у кого право на взыскание неустойки возникло (окончился период просрочки передачи объекта) до 29 марта, получат свои деньги в январе 2023 г. Такая участь ждет и тех, кто взыскал неустойку и до 29 марта, но не успел получить в суде и подать в банк исполнительный лист. Те, у кого период просрочки в передаче квартиры попадет между 29.03.2022 г. и 31.12.2022 г., неустойку не получат... 

Напоследок о хорошем - никто точно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация, но из того, что я наблюдаю пока (относительно ООО "А101" по крайней мере), не имеется оснований считать, что этот застройщик не выплатит неустойку в январе 2023 года.

 

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

 

Как правильно требовать от застройщика устранения недостатков новой квартиры.

Для сведения участникам долевого строительства. 

 

Если у Вас в квартире есть недостатки, сейчас, после издания Постановления Правительства № 442,  порядок действий таков:  

Если недостатки не существенные, вы вправе просить А101 внести их в передаточный акт. Затем направляете претензию, по которой А101 обязан в течение 60 дней недостатки устранить.

Если есть разногласия по недостаткам, или такие недостатки существенные, нужно составить акт осмотра с участием специалиста, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства, и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В целях составления такого акта нужно согласовать кандидатуру конкретного  специалиста с А101, то есть направить застройщику соответствующее письмо.

Затем с застройщиком подлежит согласованию дата проведения осмотра Объекта с участием специалиста, застройщиком и Вашим участием - в течение 5 рабочих дней со дня получения от Вас соответствующего уведомления.

 

Если кому-то понадобится, у меня есть такой специалист, отвечающий всем требованиям Постановления Правительства № 442.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

Многим известно, что до 1 октября 2022 г. практически невозможно не только взыскать какие либо задолженности, но и начислить должникам штрафные санкции (неустойки) в этот период.

"Виной" тому Постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 г. N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - Постановление N 497).

При этом действие моратория распространяется на всех юридических и физических лиц независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности либо нет.

В отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей .

 

Вместе с тем, если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд может удовлетворить иск о взыскании неустоек полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

 

Таким образом, по общему правилу не могут быть начислены и взысканы финансовые (штрафные) санкции с должников, на которых распространяется действие моратория, введенного Постановлением N 497 (фактически со всех должников, за исключением застройщиков домов-долгостроев), за период с 1 апреля до 1 октября 2022 года. Однако это не исключает возможность кредитора потребовать в судебном порядке взыскания штрафных санкций, начисленных за период действия моратория, и рассчитывать на удовлетворение его требований полностью или частично при условии эффективного доказывания необоснованности возражений должника, связанных с распространением на него моратория на банкротство.

 

Данное правило, к сожалению, не распространяется на неустойки, начисляемые за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства.

В отношение дольщиков таких объектов действует отдельное постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г., согласно которому неустойка за нарушение срока передачи не начисляется (а начисленная не может быть взыскана) до 31.12.2022 г.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ1 № 2 (2022)

РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

 

ВОПРОС. Допускается ли после 25 марта 2022 г. взыскание с застройщика в пользу гражданина, заключившего договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, компенсации морального вреда, предусмотренной статьей 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства или несоответствия переданного объекта долевого строительства требованиям, установленным к качеству такого объекта?

 

ОТВЕТ. Частью 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 46-ФЗ) Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6). Во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Закона № 46-ФЗ Правительством Российской Федерации принято постановление от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – постановление № 442), которое вступило в силу 25 марта 2022 г. Пунктом 2 постановления № 442 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином − участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных 118 объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данным постановлением. Таким образом, названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона о защите прав потребителей к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом пункт 2 постановления № 442 устанавливает, что к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с частью 9 статьи 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином − участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Поскольку Законом № 214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей, в том числе и после 25 марта 2022 г.

 

Мой комментарий: В настоящее время суды при разрешении споров сталкиваются с проблемой, применять ли при взыскании неустойки положения законодательства о защите прав потребителей о штрафе, моральном вреде. Решаются эти вопросы судами по разному. По сути решение этих важных вопросов превратилось в лотерею - кто к какому судье попадет. Это печально. Верховный суд сделал попытку установить общие правила. Спасибо и на этом, как говорится, но все же на некоторые вопросы ответы так и не были даны. 

В частности, ничего не сказано о порядке применения постановления правительства № 479 пп от 26.03.2022 г., в отношение взыскания именно штрафов. Многие застройщики толкуют п. 1 постановления № 479 о запрете начисления неустойки и иных санкций, предусмотренных ч.9 ст. 4 фз 214, как запрет на взыскание штрафа, если дата рассмотрения дела после 29.03.2022 г.

Якобы право на штраф возникает не с момента отказа в удовлетворении требований потребителя застройщиком, а в момент принятия судом решения... и многие суды соглашаются.

У меня есть выработанная позиция, которую я привожу в судах в возражение таких доводов застройщиков. Иногда судьи принимают ее во внимание.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

Дефекты в новой квартире. Особенности предъявления требований.

Еще раз вкратце о порядке действий при обнаружении на осмотре квартиры недостатков. Речь о квартире, построенной и передаваемой застройщиком. Этот порядок с марта прошлого года усложнен и поэтому важно соблюдать его в точности. Особенности действий дольщика регулируются Постановлением Правительства от 23.03.2022 № 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" :
- Если нет разногласий с застройщиком относительно имеющихся недостатков, застройщик вносит перечень недостатков в передаточный акт;
- Если имеются разногласия, с застройщиком согласовывается кандидатура независимого специалиста для осмотра квартиры и фиксации недостатков (специалист обязательно должен состоять в НОПРИЗ, Национальном объединении изыскателей и проектировщиков), дату и время такого осмотра;
- После осмотра предъявляете застройщику претензию об устранении недостатков;
- Ожидаете 60 дней – с момента подписания передаточного акта с указанием недостатков, либо с момента получения застройщиком требований об устранении недостатков – по результатам осмотра квартиры специалистом;
- Если застройщик не устраняет недостатки или устраняет их не в полном объеме, обращаетесь к специалисту, который оценит стоимость устранения недостатков и составит соответствующее заключение;
- Отправляете застройщику претензию о компенсации Ваших расходов на устранение недостатков;
- Если в течение 10 дней застройщик не выплатит компенсацию, можно подавать иск в суд.

 

В том случае, если Вы обнаружили недостатки после приемки квартиры, в течение гарантийного срока, требования к застройщику (не к управляющей компании) предъявляются без учета условий Постановления Правительства № 442 от 23.03.2022 г. То есть таким образом: Направляете претензию об устранении в течение разумного срока, допустим 15 дней. Если застройщик не устраняет недостатки, приглашаете специалиста, о чем уведомляете застройщика письмом или телеграммой, затем предъявляете претензию о компенсации Ваших расходов на устранение недостатков и, в случае не выплаты в течение 10 дней, обращаетесь в суд.  Гарантийный срок объекта ДДУ - пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование дома - 3 года.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

Поздравляю всех заинтересованных - сегодня закончился мораторий на выплату неустойки по договорам долевого участия в строительстве, который длился почти полтора года!

Пока еще деньги никто не получил, но я думаю что те, у кого исполнительные листы находятся в банках и поставлены в очередь взысканий (так делает например АО "Россельхозбанк", который является банком ООО "А101"), получат свои деньги может и с некоторой задержкой, что возможно будет связано с большим количеством операций, но в июле месяце точно.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

Использование видео и аудиозаписей в суде.

 

То, что еще недавно суды не хотели признавать за доказательство, сегодня помогает устанавливать истину в суде и это здорово.

 

Еще лет 10 назад, даже если видеосъемка или запись разговора содержала явные доказательства в пользу или против исковых требований, суд отказывался учитывать такие записи и приобщать их к материалам дела, если человек, слова которого записаны, не был предупрежден об этом.

 

Ну а кто же будет свидетельствовать против себя или говорить скрываемую правду, если он предупрежден о том, что будет записан?

 

Все это сводило на нет разрешенную формально возможность использовать аудио и видео записи в суде.

 

Но в 2016 году практика стала меняться. Верховный суд разъяснил, что в случае, если аудио или видео запись была произведена одним из лиц, участвовавших в разговоре, и касалась обстоятельств, связанных с отношениями между сторонами, фиксация такой информации возможна и без предварительного предупреждения второго собеседника.

 

Лишь сделанная ответчиком видеозапись его разговора с истцом помогла мне недавно выиграть, казалось бы, безнадежное дело о признании человека утратившим право пользования и выселении из квартиры.

 

Аудио, видео записи и не только они, а также переписка в мессенджерах, по электронной почте, способны помочь в различных категориях дел – спорах о взыскании денег по договору займа, разделе имущества, в решении наследственных и многих других споров.

[Адвокат Дмитрий Крейнес 237]

10 лет назад, 08 мая 2014 года, я получил статус адвоката. Всего же в профессии я, учитывая предыдущий опыт работы юристом, 17 лет.

Много это или мало? За ежедневной рутиной время летит незаметно, но, оглянувшись назад, понимаешь, что опыт накоплен огромный, как по уголовным, так и по самым разным гражданским делам.

Особенно ярко стало понятно, как много я знаю в юриспруденции, после ответов на вопросы студентов на недавно прошедшем мастер классе, который я проводил в МГЮА.

Спасибо всем коллегам, которых я встретил на своём адвокатском пути, многие сыграли в моей жизни большую роль, обогатили меня и профессионально и как человека. 

Что же, вершина взята, продолжаю помогать людям и вносить посильную лепту в борьбу с правовым беспределом!