Перейти к содержанию
Владимир Буйлов

Вторичный рынок недвижимости после карантина

    Рекомендуемые сообщения

     

    7f49a37697ea.jpg

     

     

    Всем добрый день!

     

    - Не секрет, что многих сегодня интересует вопрос что ждет вторичный рынок недвижимости, да и рынок в целом после выхода из карантина.

     

    - Постараюсь не лить воды, - выражу свое личное мнение, - оно чисто субъективное и совсем не факт, что все будет именно так, как я это вижу. 

     

    Поехали! 

     

    1. Очевидно, что исторический Hi по Коммунарке случился осенью 2019 года.

    Всех кому я помог продать квартиру прошлой осенью и зимой 2019-2020 - поздравляю! Мы продали по верхней планке! Маловероятно, что мы сможем вернуться к этим ценам в ближайшее время. 

     

    2. Впереди продавцов, вложившихся в бетон, которые покупали с целью перепродажи - не ждет ничего хорошего.

    (Вряд ли вы сможете продать свои квартиры за те деньги, которые планировали.)

     

    3.  Почему? - Все просто. Помимо падения курса рубля, нефтяных котировок, всей экономики РФ, (про политику ничего писать не хочу - там тоже должны быть изменения, - ну по крайней мере их ждут), впереди всех нас ждет КРИЗИС ПОТРЕБЛЕНИЯ, - провалятся почти все отрасли, не связанные с медициной, лекарствами и здоровьем. Вирус с нами навсегда!

     

    4. Что поменяется на практике?  Если 3-4 месяца назад до начала короны на 10-15 квартир в Коммунарке был 1 (один) реальный покупатель - то сейчас будет 1 покупатель на 20-25 квартир, то есть: предложение СУЩЕСТВЕННО превысит реальный спрос. 

     

    5. Предположу, что возможно даже поменяется отношение к квартире как к ценности. Московские квартиры перестанут быть предметом культа, произойдёт переориентация на более доступные квартиры в Подмосковье или вообще спрос может уйти из города - загород (в загородную недвижимость).  Это только предположение, - не факт, что так будет. 

     

    6. Почему? - Людей постепенно приучают работать на "удалёнке", - отпадает потребность ежедневно мотаться в сторону центра, ттк, внутрь Москвы, - теперь не нужно снимать, тратить деньги и сидеть в дорогом офисе, не нужно часами простаивать в пробках, итд. - тем самым разрушаются привычные логистические цепочки привычного трафика, формировавшегося десятилетиями. 

    7. Общаюсь с директором одного гипермаркета (мой постоянный доверитель). Продуктовый ритейл в Москве умирает. В Московской области - растет. Да, - возможно, что это временно и все вернется на круги своя, когда полностью снимут все ограничения. Посмотрим. Но произошло перераспределение спроса за счет перемещения существенного количества людей из Москвы в МО.

    8. Вообще разговариваю с многими. Кто-то уже и не хочет возвращаться в Москву. Произошла переоценка ценностей и столь привычная всем жизнь в городе, от которой ранее было невозможно или неудобно отказаться, - уже не видится единственным возможным комфортным вариантом. 

    9. По цифрам. В общем думаю так: так как рынок недвижимости инертный и всегда реагирует с большим запозданием на все, в отличие, например, от биржи, курсов валют, - то после "открытия", - когда все откроют, - цены еще какое-то время могут держаться и существенной просадки в первые два-три месяца может и не быть, но это и не означает, что на рынке будет покупатель, готовый Покупать!

    Почему? - Все просто: покупатель (лицо с деньгами) не глуп и прекрасно понимает в какую сторону в ближайшее время начнется движение и просто не будет спешить с Покупкой, а перейдет из категории Покупатель в категорию - Наблюдатель и будет спокойно ждать "дна рынка", неторопливо увеличивая размер своего кэша. 

     

    10. После выхода из карантина большая доля потенциальных Покупателей, которые присматривались к покупкам  в ближайшие пол-года будет уничтожена или уже уничтожена. 

    Напомню, что 9 из 10 квартир на вторичном рынке в Коммунарке (по моей личной статистике сделок) приобретались с использованием ипотечного кредита. 

    За дни самоизоляции был уничтожен или понес существенные убытки в деньгах и клиентах, бизнес, в сфере обслуживания и предоставления услуг. (Риэлторов, кстати, тоже тряхануло, причем не слабо ))))). 

    Имея на руках скопленный первоначальный взнос для покупки квартиры - заемщик (ваш потенциальный покупатель) оказывается перед выбором: что делать?! - Спасти и реанимировать бизнес или купить себе квартиру?!

    - Предположу, что, исходя из логики и здравого смысла - подавляющее большинство пойдет спасать то, что его кормит и приносит ему доход, а не покупать квартиру. 

    Кроме того, не исключаю тот факт, что эти первоначальные взносы  частично уже проедены за период самоизоляции и ушли за оплату аренды торговых или коммерческих помещений с целью сохранения своей локации в надежде, что завсегдатаи гости/посетители, постоянные клиенты, покупатели вернуться и все потихоньку начнет восстанавливаться... 

    11. ЦИФРЫ. Вероятнее всего через 12-15 месяцев (если за это время не произойдёт каких-то новых катаклизмов, вирусов и так далее) - будет исполнен сценарий умеренного снижения - это 1-1.5% в месяц. То есть, через год, квартиры станут доступнее примерно на 10-15%. 

    12. Будут ли сделки в период снижения рынка? - Однозначно будут. 

    Основные покупатели и участники сделок: семьи, которые заходят улучшить свои жилищные условия за счет снижения стоимости квадратного метра, например, продать 2-ку и купить 3-ку, но с меньшей доплатой, чем планировалась ранее. (Сейчас похожее явление наблюдается в аренде, - Наниматели, немного доплатив, переезжают практически за эти же деньги из меньшей квартиры - в большую, получая за небольшую доплату на одну комнату больше.)

    А также наоборот, - те, кто захочет получить доплату для закрытия финансовых дыр, "обменяв" большую квартиру на меньшую. 

     

    13. Да, - совсе забыл, - подольют масла в огонь заёмщики не способные далее обсуживать свои ипотечные кредиты. Таких квартир будет достаточное количество. Они вскоре появятся на рынке. 

    Да вот буквально у меня ситуация была недавно, - описывал ее на профессиональном риэлторской форуме, - молодые купили квартиры в ипотеку в марте 2020 года, в апреле потеряли работу (у одного увольнение - у второго урезание зарплаты на 30%) - в общем долго не думали, - выставили квартиру на продажу. Приоритет такой: избавиться от долгов и пассива на период неопределённости и финансового кризиса, - решили выйти из этой истории, пусть даже и с убытками. 

     

    14. Полагаю, что ЦБ еще раз или два в этом году снизит ключевую ставку и мы увидим рекордно низкие ставки на первичный рынок и умеренно низкие на вторичный. (Им придется что-то придумывать, чтобы простимулировать спрос). Еще есть такая мысль, что разрыв между ставкой на первичный рынок и ставкой на вторичный может увеличится, так как государству важно в первую очередь поддержать застройщиков, чтобы они не завалились, а вторичный рынок, - не первоочередная задача. Хотя..., - там все-таки должны умные люди работать и понимать, что больше половины денег, приходящих на первичный рынок, - это рубли, полученные от продажи "вторички". 

     

    15. На этом в принципе наверное все. Да! Мой эккаунт в VK взломали, - пришлось его удалить, пока не восстанавливал, - я есть в FB и Инстаграме. 

     

     

     


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    ×
    Риэлтор Владимир Буйлов