114 сообщения в этой теме

    Уважаемые форумчане, здравствуйте. 

    Меня зовут Дина Нугуманова. Я представляю компанию Гуд Эстейт Консалтинг. Мы  активно работаем по защите участников долевого строительства. 
    Данную тему от имени нашей компании буду вести я как практикующий юрист с опытом работы в сфере недвижимости и строительства более 5 лет (из них 2,5 года трудилась в компании крупного застройщика-девелопера Подмосковья). 

    В данной теме готова консультировать по любым возникающим у Вас юридическим вопросам. 

    С нашими результатами Вы можете ознакомиться на сайте: http://www.goodestt.ru, 

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    В связи с тем, что у людей, приобретающих жилье на этапе строительства, наиболее часто возникают вопросы уже после заключения договора с застройщиком, когда люди сталкиваются с проблемами, связанными с просрочкой в передаче квартир, несоответствия качества квартир условиям договора, наличием строительных недостатков, приемкой квартир, 
    размещаю ответы на наиболее часто задаваемые вопросы (для Вашего удобства по схеме вопрос - ответ): 

    I. По неустойке за просрочку передачи квартиры


    1. как рассчитать неустойку? 

    В соответствии с ФЗ-214 неустойка рассчитывается как 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) за каждый день просрочки от цены договора. 
    Для удобства можно воспользоваться калькулятором на нашем сайте: 
    http://www.goodestt.ru/#!neustoyka/c22zo. 

    2. за какой период можно взыскать неустойку? 

    Период просрочки, за который взыскивается неустойка, определяется днем, следующим за датой передачи, указанной в договоре, до даты подписания акта приема-передачи включительно. 

    3. можно ли взыскать неустойку, если квартира не передана? 

    Да. Если период просрочки составил более 2 месяцев, а сумма неустойки, например, более 100 000 руб., то можно уже подавать иск в суд. Если в ходе рассмотрения дела в суде квартира будет передана, можно либо уточнить свои требования в этом деле, увеличив сумму неустойки за невзысканный период, либо довзыскать неустойку за оставшийся период другим иском. 

    4. что еще помимо неустойки можно взыскать с застройщика? 

    Поскольку на отношения с застройщиком распространяются нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной ФЗ-214, помимо неустойки с застройщика взыскивается компенсация морального вреда (в среднем суды удовлетворяют суммы от 5 000 руб. до 20 000 руб.), штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования об уплате неустойки в размере 50 % от присужденной судом суммы (неустойка + компенсация морального вреда). Кроме того, если были понесены убытки, например, по аренде квартиры, то при доказанности можно взыскать и понесенные расходы на оплату арендованной квартиры за период просрочки. 

    5. можно ли взыскать неустойку, если в акте приема-передачи указано об отсутствии претензий к застройщику? 

    Да. Данный пункт не освобождает должника от ответственности, установленной законом. 
    Главное (!) не делать в Акте никаких приписок, зачеркиваний и т.п. от руки, поскольку в Росреестре будет отказано в регистрации права собственности. 

    6. в какой суд подавать иск на застройщика? 

    В соответствии с Законом о защите прав потребителей исковое заявление можно подавать: 
    - по своему месту жительства (в том числе временной регистрации); 
    - по месту нахождения застройщика (т.е. его юридическому адресу); 
    - по месту заключения или исполнения договора. 
    Даже если в Договоре указана подсудность (т.е. указан конкретный суд), то все равно можно обращаться в суд по своему выбору, а в иске заявлять о признании недействительным условия договора, устанавливающего договорную подсудность. 

    7. обязательно ли направлять застройщику претензию о выплате неустойки? 

    Претензию направлять необязательно, но желательно, чтобы у суда не было формальных оснований отказать во взыскании штрафа 50 % от присужденной судом суммы из-за отсутствия досудебной претензии. В апелляции такие решения изменяют в пользу истца, но это удлиняет процесс получения денег (минимум на 2 месяца). 

    II. По приемке квартиры и качеству строительства 

    1. в каком случае можно отказаться от приемки квартиры? 

    В соответствии со ст. 7 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, требованиям технического и градостроительным регламентам, проектной документации и иным обязательным требованиям (а это СанПины, ГОСТы, СНиПы, которые носят обязательный характер). 
    Если квартира не соответствует всему вышеперечисленному, и это ухудшает качество либо делает квартиру непригодной для целевого использования, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать по своему выбору: 

    - безвозмездного устранения выявленных строительных недостатков застройщиком (на практике в этом случае составляется акт осмотра, смотровой лист, дефектная ведомость, акт несоответствия, в которых фиксируются все недостатки, срок их устранения, документ подписывается представителем застройщика и участником); 

    - соразмерного уменьшения цены договора; 
    - возмещение своих расходов на устранение недостатков. 
    В последних случаях квартира принимается со всеми недостатками, в дату приемки необходимо явиться с экспертом, который зафиксирует состояние квартиры, после выдаст экспертизу со сметой стоимости всех восстановительных работ. 

    2. застройщик долго не устраняет строительные недостатки. Что делать? 

    Как самый эффективный вариант: принимать квартиру и заказать строительную экспертизу (эксперта лучше приглашать в день приемки), В экспертизе будет указано, что передаваемая квартира ненадлежащего качества, каким нормам не соответствует, а также денежная оценка устранения всех выявленных строительных недостатков. С данной экспертизой следует обратиться в суд, который обяжет застройщика возместить указанную в экспертизе денежную сумму. 

    Если Вы не нашли ответа на свои вопросы в этом небольшом перечне, задавайте в этой ветке, постараюсь оперативно ответить!

    1 пользователю понравилось это

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    В последнее время мне часто задают вопрос  о том, нужно ли отвечать на уведомление о переносе сроков передачи объекта, полученное от застройщика, и что отвечать, советую ответить, нежели игнорировать. 

     

    В своем ответе нужно отразить:

    1)  подписание дополнительного соглашения к договору о переносе срока передачи квартиры не является Вашей обязанностью, но Вы готовы рассмотреть предложение застройщика;
    2) перенос срока окончания строительства и передачи квартиры поставил Вас в затруднительное положение, что Вы в связи с этим понесете убытки (например, аренда квартиры, выплата кредита). 

    и резюмируйте, что Вы подпишите доп соглашение при условии выплаты застройщиком Ваших убытков (все договоренности должны быть отражены в доп соглашении). 
    Застройщик с вероятностью 99,99 % не рассмотрит Ваше предложение. Но если Вы потом примете решение взыскивать неустойку за просрочку, Ваш ответ, содержащий выражение Вашей готовности принять условие застройщика о переносе передачи квартиры с выплатой разумной компенсации, очень пригодиться.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Уважаемые форумчане,

     

    По практике тех, кто уже отсудился с Авгуром при большой просрочке (около года) суды могут снизить неустойку и в 10 раз. Чтобы не давать судам такой возможности, можно пойти по пути предоставления доказательств соразмерности неустойки последствиям, и как вариант, предоставить доказательства понесенных Вами убытков. 

     

    Если Вами за период просрочки были понесены расходы на оплату съемного жилья, либо Вы планировали сдавать купленную у Авгура квартиру в аренду, чтобы оплачивать ипотеку, не стесняйтесь, и заявляйте об этом в суде, представляйте доказательства.

     

    В подтверждении расходов на аренду необходимо представить:

    - договор найма (аренды)

    - документы, подтверждающие оплату

    - выписку из ЕГРП либо копию свидетельства о праве собственности арендодателя

    - доказательства, подтверждающие вынужденность проживания в арендованной квартире: отсутствие в собственности своего жилья, справка с места работы, подтверждающая, что Вы определенный период времени работаете в Москве (либо МО) (в случае если у Вас региональная регистрация по месту жительства). 

     

    В подтверждение сдачи Вашей квартиры в аренду (в будущем) можно предоставить предварительный договор аренды, либо переписку с потенциальным арендатором о том, что он готов снимать у Вас квартиру с определенного периода и по определенной стоимости. 

    1 пользователю понравилось это

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Внимание!

     

    Уважаемые дольщики, кому предстоит приемка квартир от застройщика, нижеприведенная информация по приемке квартир (относительно подписания актов осмотра, приема-передачи и строительных недостатков)  Вам, возможно, будет полезна.

     

     

    Возможны две схемы по передаче объектов, по которым действуют застройщики: 

    1. когда строительство завершено, но разрешение на ввод дома в эксплуатацию еще не выдано, застройщик приглашает дольщиков на осмотр (предварительный осмотр) и т.п. 
    На подобных осмотрах дольщикам предлагают подписать двусторонний акт осмотра, в котором фиксируются разные недостатки - мелочи, например, сколы на окнах, не отрегулированы окна, нет ручек, нет счетчиков и тп. Застройщики заявляют, что разрешение на ввод еще не получено, и акты приема-передачи будут подписываться после его выдачи. 
    Впоследствии такие акты осмотра сыграют не в пользу дольщика (если он будет обращаться в суд по взысканию неустойки), поскольку как правило, разрешение на ввод будет выдано задним числом, и в суде подписанный акт осмотра будет использован застройщиком в качестве доказательства уклонения дольщика от приемки квартиры (в акте зафиксированы несущественные недостатки, разрешение на ввод уже было выдано на дату составления акта). 
    В этом случае не следует никаких актов осмотра подписывать.

     

    2. когда дом введен в эксплуатацию, от застройщика получено уведомление о готовности квартиры к передаче, но в квартирах имеются строительные недостатки: 

    - дольщик вправе либо принять квартиру в том виде в каком есть, а далее по своему усмотрению либо делать ремонт и взыскивать неустойку, либо взыскивать неустойку и заявлять отдельный иск по качеству, для чего приглашать строительного эксперта, оценивать выявленные недостатки и взыскивать стоимость (уменьшение цены договора из-за недостатков) по калькуляции (в экспертизе).

    Застройщик в суде может ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но прежде оценит во сколько ему обойдутся расходы на эту экспертизу. Если экспертиза будет назначена, процесс взыскания денежных средств по уменьшению цены договора затянется на неопределенный период. 

    - дольщик вправе отказаться от принятия объекта в случае выявления строительных недостатков (качество не соответствует ДДУ, проектной документации, техническим, градостроительным регламентам, ГОСТам, СНиПам, СанПинам), ухудшающих качество объекта, ЛИБО 
    с иными недостатками, приводящими к непригодности использования объекта по целевому назначению. 

    Определить ухудшают строительные недостатки качество объекта или нет может технический специалист, поэтому Вы можете явиться на приемку объекта вместе с экспертом (сертифицированным), который на месте Вам определит есть ли смысл заниматься спорами по качеству. Ели он Вам обозначит, что имеют место строительные недостатки, ухудшающие качество, акт осмотра с фиксацией всех недостатков подписывать можно. 
    Как правило, экспертом по факту осмотра составляется заключение, в котором описаны выявленные недостатки и ссылки на нормативы, которым эти недостатки не соответствуют. 
    Стоимость услуг сертифицированных экспертов от 15 000 (вместе с подготовкой заключения). В компании, которые предлагают помощь в приемке с ценой от 5 000 р. лучше не обращаться, в них работают люди, которые зачастую не имеют строительного образования, они Вам помогут только в составлении акта осмотра (который в суде не будет оценен как заключение эксперта). 
    Так что, если Вы не готовы принимать квартиру со строительными недостатками и хотите себя обезопасить от доводов застройщика об уклонении от приемки квартиры (при взыскании неустойки), поезжайте на приемку с экспертом. 
    При обращении в суд с иском о взыскании неустойки заключение эксперта будет подтверждать, что Вы на основании ФЗ-214 отказались принимать квартиру из-за строительных недостатков, ухудшающих качество. 
    А если застройщик не устранит эти недостатки, можно подавать иск об уменьшении цены договора (целесообразность, конечно, зависит от суммы).

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    9 сентября в пользу нашего клиента (из другого ЖК) Красногорским городским судом МО было вынесено решение, и суд из 460 000 руб. неустойки удовлетворил общую сумму в размере 322 000 руб.

    Хорошее решение.

    1 пользователю понравилось это

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Уважаемые форумчане, 

     

    Конституционный суд Российской Федерации в определении об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Паршина А.В. на нарушение его конституционных прав частью 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации № 7-О от 15 января 2015 г. указал, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, причем в силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации истец-кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков – бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств. 

     

     

    На указанное определение стоит ссылаться, а то суды используют устаревшее Определение Конституционного суда от 21.12.2000 № 263-О о балансе между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного ущерба.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Добрый вечер, подскажите, пожалуйста, возможно ли получить ключи, отсрочив уплату за излишние метры, если в договоре прописана их уплата?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Добрый вечер, подскажите, пожалуйста, возможно ли получить ключи, отсрочив уплату за излишние метры, если в договоре прописана их уплата?

    Здравствуйте!

    Насколько мне известно в ДДУ с Авгур Эстейтом указано, что доплата за доп. метры производится после подписания акта приема-передачи квартиры. У Вас иные условия?

    В соответствии с законом застройщик не вправе отказывать в передаче квартиры в случае если у Вас имеется доплата и Вы ее не оплатили, поскольку доплата за увеличение общей площади - это иные платежи по договору, и они не составляют цену договора. При неоплате Вами доп метров застройщик вправе взыскивать эту сумму в судебном порядке, а также проценты за их пользование. 

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Здравствуйте, скажите, пожалуйста, существуют ли сроки давности для взыскания неустойки из-за просрочки передачи квартиры? И каковы эти сроки?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Здравствуйте, скажите, пожалуйста, существуют ли сроки давности для взыскания неустойки из-за просрочки передачи квартиры? И каковы эти сроки?

    здравствуйте! Срок исковой давности по искам о взыскании неустойки общий - 3 года

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах
    Уважаемые форумчане, добрый вечер!

     

    У нас по одному ЖК в Подмосковье было вынесено решение, по которому истцу присудили только треть от неустойки (из 700 000 неустойки удовлетворили 256 000 с копейками). Мы обжаловали решение в апелляции, там оставили без изменения. Мы на этом не остановились, и обратились с жалобой в кассационном порядке. И президиум Мособлсуда принял нашу кассационную жалобу и уже истребовал материалы дела из Красногорского суда. А по практике это означает, что с 99 % вероятности постановления нижестоящих судов будет отменено!

     

    Об итогах рассмотрения нашей кассационной жалобы я обязательно напишу!

     

    Так что если Вам суд присудил маленькие суммы обжалуйте в апелляции, и если оставят без изменения, обязательно обращайтесь в кассацию.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Прекрасная новость!


     


    Сегодня Хорошевским районным судом г. Москвы по одному застройщику МО взыскана неустойка в полном объеме - 800 949 руб. + штраф, моральный вред, судебные расходы. Судья Вахмистрова И.Ю. 


    Так что, кто задумывается о временной регистрации, советую рассмотреть адрес по подсудности этой судьи. Очень хорошо, что в Хорошевском суде иски расписываются не по электронному распределению, а по конкретным адресам.


    Ссылка на подсудность: http://horoshevsky.m...info_court&id=1 


    В списке выбираем судью Вахмистрову, а адрес - из списка территории по общеисковым делам


    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Минфин России поменял свою позицию по поводу уплаты НДФЛ с присужденной суммы неустойки и штрафа в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей", и пришел к выводу, что НДФЛ с неустойки и штрафа, присужденных судом, не платится.

    1 пользователю понравилось это

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Подскажите пожалуйста, в какой момент нужно писать претензию застройщику по просрочке сдачи квартиры? Письмо с доп.соглашением получили. Срок сдачи по ДДУ - 30.10.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Подскажите пожалуйста, в какой момент нужно писать претензию застройщику по просрочке сдачи квартиры? Письмо с доп.соглашением получили. Срок сдачи по ДДУ - 30.10.

    Здравствуйте!

    Поскольку Вы получили уведомление от застройщика о продлении сроков, Вам нужно на него ответить.

    В своем ответе нужно отразить:

    во-первых, что подписание дополнительного соглашения к договору о переносе срока передачи квартиры не является Вашей обязанностью, но Вы готовы рассмотреть предложение застройщика;

    во-вторых, что перенос срока окончания строительства и передачи квартиры поставил Вас в затруднительное положение, что Вы в связи с этим понесете убытки (например, аренда квартиры, выплата кредита). 

    и резюмируйте, что Вы подпишите доп соглашение при условии выплаты застройщиком Ваших убытков (все договоренности должны быть отражены в доп соглашении). 

    Если убытков как таковых нет, то в ответе укажите, что согласны на перенос сроков с учетом выплаты застройщиком компенсации (размер компенсации можно определить как половина от суммы неустойки за весь период просрочки).

    Застройщик с вероятностью 99,99 % не рассмотрит Ваше предложение. Но если Вы потом примете решение взыскивать неустойку за просрочку, Ваш ответ, содержащий выражение Вашей готовности принять условие застройщика о переносе передачи квартиры с выплатой разумной компенсации, очень пригодиться.

     

    А претензию о выплате неустойки в добровольном порядке лучше писать за 15 дней до момента обращения в суд.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Всем добрый вечер!!!

    Еще летом Перовским судом одному из наших клиентов из другого ЖК из 552 818 руб. было присуждено всего 60 000 руб. неустойки. Всего суд удовлетворил сумму в размере около 115 000 руб. 

    И наконец-то сегодня состоялось рассмотрение нашей апелляционной жалобы! 

    Мосгорсуд отменил решение Перовского суда и взыскал в пользу нашего клиента неустойку в размере 276 409 руб. Всего удовлетворено около 430 000 руб. 

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Доброго вечера!

    Возможна многим тем, кто судится с Авгуром информация пригодится!

     

    в Январе 2015 г. Конституционным судом было издано Определение ( я о нем уже писала) о недопустимости снижения неустойки ниже учетной ставки рефинансирования. Так вот, некоторые суды уже принимают это определение и ссылаются на него!!! 

    Лучше его распечатывать и показывать судье на обозрение.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Уважаемые форумчане, добрый вечер.

    За последнюю неделю в пользу наших клиентов Зюзинским судом г. Москвы взыскано из 600 000 руб. неустойки взыскано около 403 000 руб.,

    Хорошевским судом .г. Москвы неустойка взыскана в полном объеме около 390 000 руб., вместе со штрафом и судебными расходами - 521 000 руб.

    Красногорским судом Московской области взысканы суммы около 600 000 руб., 450 000 руб.

    Бабушкинским судом из 800 000 руб. взыскано 450 000 руб.!, хотя этот суд год назад взыскивал куда меньшие суммы!

    Как только получу решения, выложу в эту ветку.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Всем добрый день!

     

    Щербинский суд (а именно судья Киприянов) не перестает радовать!

    На днях взыскано:

    1. из 111 569 руб (неустойка) - 112 900 руб.

    2. из 562 704 (неустойка) - 380 000 руб.

    3. из 683 450 (неустойка) - 426 300 руб.

    4. из 717 027 (неустойка) - 377 963 руб.

     

    Так что, можете подавать в Щербинский суд (за неимением лучшего).

    1 пользователю понравилось это

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Создайте аккаунт или войдите для комментирования

    Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

    Создать аккаунт

    Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


    Зарегистрировать аккаунт

    Войти

    Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


    Войти сейчас