Перейти к содержанию
Владимир Буйлов

Уголок Риэлтора. Диалоги о недвижимости.

    Рекомендуемые сообщения

    Владимир, вечер добрый. Вы писали, что точно знаете куда переезжают 70% людей, продающих здесь квартиры. Так куда же? Куда бежать? :)

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Cash:

    Владимир, вечер добрый. Вы писали, что точно знаете куда переезжают 70% людей, продающих здесь квартиры. Так куда же? Куда бежать? :)

     

      Добрый вечер.

    Бежать быстро не нужно, а то обвалите коммунарский рынок, )) если все сразу вдруг побегут -  то может произойти большой бум... ))

     

    Если говорить серьезно, - то, в основном, бегут туда, где сравнимые цены с ценами на квартиры, продающимися в Коммунарке, НО смотрят такие районы и дома, которые уже давно обросли инфраструктурой, метро, там, где есть детские и взрослые поликлиники, где нет очередей в сады, школы, или они сравнительно меньше. 

     

    Например, сегодня мы продали однушку в Коммунарке и, доплатив ипотекой, купили трехкомнатную квартиру в ЖК Лазаревское, в Южном Бутово.

     

    9eae4eb10a63.jpg


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Рад что истории Владимира о покупателе с фуд - сити и том куда как вариант можно переехать из коммунарки появились на форуме, будет возможность вернуться к их прочтению через несколько лет и понасталтгировать о жизни в коммунарке ) хочу поблагодарить Владимира Буйлова за профессиональную помощь в обмене квартиры! Сделки по продаже однушки на монаховой а затем по покупке Трешки в ЖК Лазаревском в Бутово успешно закрыты. Завтра вместе с Владимиром едем принимать квартиру, ключи , подписываем акт. Что больше всего понравилось - это идеальная координация сроков сделок и времени фактического освобождения квартир - так что моя семья может взять на переезд почти 3 недели и не спеша перевести вещи, обустроиться на новом месте и только потом отдавать ключи покупателям нашей однушки. У нас ребёнку 2 года (собственно поэтому и переезжали - не желая мириться с печальным положение дел в садах и больницах Коммунарки ) и авральный режим переезда или временная аренда нам бы не подошли. При этом нашу однушку Владимир продал менее чем за 2 недели в формате ‘свободной продажи’ тем самым обеспечив более высокую цену , чем если бы сразу признавались что у нас альтернатива. Конечно точки роста есть всегда и при работе с другими клиентами Владимир наверняка учтёт что для согласования скидок на ипотечную ставку Домклик Сбербанка нужно закладывать не менее месяца (Сбер сейчас поджимает даже ранее обещанные дисконты ). Ну и на повторные осмотры покупателями тоже стоит приходить обязательно иначе потом им начинает казаться что мы и холодильник бесплатно оставим и стиральную машинку ))) но тут даже мелкие недочёты важно отметить что Владимир разруливает - так что в итоге мы продаём и квартиру и б/у технику по такой  цене что хватит  на покупку новых моделей ) вообщем желаю Владимиру успехов в его деле, а  тем кто остаётся с маленькими детьми в коммунарке - терпения и везения . 

    • Лайк 1
    • Спасибо 1

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Dmitry Vasilev:

    Рад что истории Владимира о покупателе с фуд - сити и том куда как вариант можно переехать из коммунарки появились на форуме, будет возможность вернуться к их прочтению через несколько лет и понасталтгировать о жизни в коммунарке ) хочу поблагодарить Владимира Буйлова за профессиональную помощь в обмене квартиры! Сделки по продаже однушки на монаховой а затем по покупке Трешки в ЖК Лазаревском в Бутово успешно закрыты. Завтра вместе с Владимиром едем принимать квартиру, ключи , подписываем акт. Что больше всего понравилось - это идеальная координация сроков сделок и времени фактического освобождения квартир - так что моя семья может взять на переезд почти 3 недели и не спеша перевести вещи, обустроиться на новом месте и только потом отдавать ключи покупателям нашей однушки. У нас ребёнку 2 года (собственно поэтому и переезжали - не желая мириться с печальным положение дел в садах и больницах Коммунарки ) и авральный режим переезда или временная аренда нам бы не подошли. При этом нашу однушку Владимир продал менее чем за 2 недели в формате ‘свободной продажи’ тем самым обеспечив более высокую цену , чем если бы сразу признавались что у нас альтернатива. Конечно точки роста есть всегда и при работе с другими клиентами Владимир наверняка учтёт что для согласования скидок на ипотечную ставку Домклик Сбербанка нужно закладывать не менее месяца (Сбер сейчас поджимает даже ранее обещанные дисконты ). Ну и на повторные осмотры покупателями тоже стоит приходить обязательно иначе потом им начинает казаться что мы и холодильник бесплатно оставим и стиральную машинку ))) но тут даже мелкие недочёты важно отметить что Владимир разруливает - так что в итоге мы продаём и квартиру и б/у технику по такой  цене что хватит  на покупку новых моделей ) вообщем желаю Владимиру успехов в его деле, а  тем кто остаётся с маленькими детьми в коммунарке - терпения и везения . 

    Дмитрий, спасибо!

    Приятно ощущать свою полезность. 

     


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Владимир Буйлов:

    Всем доброе утро!

    А у меня сейчас самая ночь :-)

    Пока вы безмятежно отдыхаете от очередного трудового дня в своих кроватках, - я собрал свою волю в кулак, открыл бутылочку вина, )) и решил что-то написать, - то, что, надеюсь, будет не только интересно, но и полезно. 

    Хочу поговорить о том, что на данный момент происходит на рынке недвижимости в Коммунарке, какие произошли изменения за последний год-1.5 года и что нас с вами ждет (в смысле КУДА мы идем). 

    Признаюсь, - немного страшновато, когда долго ничего не пишешь, - навык то утрачивается: ты точно знаешь, о чем хочешь написать, ты полностью владеешь темой и самой актуальной информацией, основанной на уникальном опыте продаж и сдачи квартир в аренду в Коммунарке, но вот все это скомпоновать и написать так, чтобы людям было интересно читать все  это...

    Ок, так как камнями меня точно не побьют, - начнем, пожалуй!

     

    1. Динамика цен на квартиры в Коммунарке.

    Все не так просто. 

    Однозначно, цены на вторичную недвижимость в Коммунарке (на ваши квартиры, в которых вы сейчас проживаете) обновляют хаи за всю историю "вторички" Коммунарки, начиная с 2012 года. 

    Импульсов на рост несколько: 

    а) Переписывание ценников застройщиками (в свете отмены дду, роста инфляции, медленного девальвирования рубля). - плавное подтягивание цен продавцами вторички...

    б) Ну конечно же, - ожидания продавцов открытия станций МЕТРО!!!!!!!!  )))

    в) Общий рост числа покупателей (позже напишу за счет кого)

    г) Некоторый создавшийся условный "дефицит" квартир, с качественным ремонтом, вызванный ПРИДЕРЖАНИЕМ ПРОДАВЦАМИ, уверовавших в силу метро, квартир, как мы полагаем до лета-осени 2019 года. (Запомните этот пост).

    (Мы точно это знаем, что сейчас  продавцы придерживают квартиры). 

     

    2. ЧТО В КОНЕЧНОМ ИТОГЕ ХОТЯТ ПОЛУЧИТЬ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР в КОММУНАРКЕ:

    Целей несколько: 

    1) Больше кеша, чтобы, простите, поймав удачу за хвост, - воспользоваться шансом свалить из Коммунарки, прикупив недвижимость ВНУТРИ мкада. 

    2) Продать вторичку и переложиться в бетон, увеличив квадратные метры, или получив разницу с продажи, чтобы закрыть свои финансовые дыры.

    3) Те, кто ждет в декабре-январе доллар на 70-73 - купить валюту, кто умеет, с плечом, чтобы затем продать на хаях и заработать на "1.5-2" квартиры.

    4) Продать свои заложенные-ипотечные квартиры, освободиться от долгов, по причине невозможности далее тянуть ипотечную лямку из-за утраты хорошей высокооплачиваемой работы, ранее позволяющей платить ежемесячный платеж по кредиту. 

    (Кстати, ипотечных квартир в общей продаже - около 25-35% минимум)

     

    3. КАКОВ ПРОЦЕНТ ПРОДАВЦОВ КВАРТИР, остающихся проживать в Коммунарке после продажи их квартир и осознанно выбравших Коммунаркку.

     

    Из 10-ти квартир, продаваемых мной в Коммунарке, при условии, что собственники проживали в них, осознанно остаются и хотят И ДАЛЬШЕ ПРОЖИВАТЬ в Коммунарке - 3-3.5 продавца из 10. (Это наша внутренняя очень точная аналитика, основанная на опросе/либо подборе альтернативных вариантов для Продавцов Коммунарки, желающих купить в Квартиру в ином районе, отличном от Коммунарки). Мы точно знаем КУДА переезжают продавцы.

     

    4. Но, если квартиры продаются и кто-то уезжает, - то кем заполняются эти свободные места и кто приезжает? 

     

    а) Ипотечники из регионов. 

    б) Молодые люди с ипотекой (Москва/МО/Регионы), у которых еще много сил и энергии, не очень хорошо понимающие, что их ждет ежедневно с 6:30 до 9  утра и примерно в тоже время вечером.

    в) Молодые люди, работающие за компом дома и вообще не выезжающая никуда утром, либо те, кто работает в К2, или в близлежащих районах от Коммунарки + выезжающие из Коммунарки на работу и к 10-12 часам, прибывающие на свои рабочие места.

    г)  Альтернативщики-Москвичи из "Академических-Профсоюзных", молодая пара, только зарождающаяся семья, желающая отделиться от маминой юбки в отдельную квартиру, но чтобы мама была неподалеку )).  Как правило, - разъезд Московской квартиры на две квартиры в Коммунарке.

    д) Не очень молодые люди средних лет (40-45) из средней Азии, работающие в Фуд сити, или рядом, имеющие семьи, как правило, одного-двух детей минимум, имеющие возможность взять ипотеку или оплатить квартиру за наличные деньги. 

    Например, сегодня мы закрыли сделку, где покупателем квартиры выступил Х. Исматулло Шамсибо...вич.

     

    Я, кстати, не расист и не националист, мне фиолетово на национальную принадлежность: если человек хорошо воспитан и культурно, с уважением со мной разговаривает, уважает меня и не плюет демонстративно на мои всяческие ценности - считаю, что он заслуживает уважения и учтивости с моей стороны в ответ.

    Если же - это дикий зверь, спустившийся с гор, - как минимум разговора с ним никакого не будет...а далее по обстоятельствам... 

    Так вот: меня поразил один момент, который произошел на сделке: 14-ти летний сын, этого Х. Исматулло Ш. - вышел из переговорной комнаты банка и отправился к автомату, продававшему кофе и газировку, купив бутылку колы он вошел обратно в переговорную, - в этот момент у нас возникла пауза в сделке и никто особо ничем не занимался, начал было отворачивать пробку бутылки, краем глаза я четко это заметил, как этот паренек уловил взгляд отца, и не успев открыть до конца бутылку, - начал учтиво, жестом, предлагать нам (всем участникам сделки, и в первую очередь почему-то мне))) выпить первым из этой бутылки, как бы угощая нас. 

    Все конечно вежливо с улыбками на лице отказались, вроде бы все это мелочь и совсем не существенно, но в этой маленькой детали проявляется качество воспитания отцом своего сына.

    Я не припомню, чтобы чей-то русский ребенок, на сделке, более менее взрослый, осмысленно предложил мне или участникам сделки что-то, прежде чем схомячить или выпить это в одиночку...

     

    Ладно , отвлеклись!

    Но делаем вывод: Азия атакует! )))

    Причем атакует не только она одна ).  И они не покупают что попало, а целенаправленно выбирают квартиры, с хорошим ремонтом, в хороших домах, залезая половиной суммы в ипотечный кредит лет так точно на 5-10!!!

    Из срока кредита тоже можно сделать вывод....

     

    5. КОМУ НЕ ВЫГОДЕН РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В КОММУНАРКЕ: 

     

    Не выгоден тем семьям, а - ЭТО ИМЕННО СЕМЬИ, с детьми, кому нравится Коммунарка, те, у кого началась семейная жизнь в Коммунарке, у кого родились здесь дети, кто полюбил Коммунарку всем своим сердцем, кто принял решение - идти на расширение жилой площади и улучшения своих жилищных условий.

    Здесь все просто: с ростом стоимости квадратного метра- увеличивается и размер доплаты, необходимый для покупки большей площади. 

    Кроме того, если на рынке практически всегда есть хороший выбор "однушек" и "двушек" - хотя бы по той причине, что их количество во всех секциях дома всегда больше, чем количество 3-ек- то вот , чтобы найти хорошую трешку, - порой приходится "попотеть". Их выбирают уже основательно и надолго, и не рассматривают, как начальный этап или перевалочный пункт. 

     

    6. ЛОВУШКА ДЛЯ САМЫХ ЖАДНЫХ и САМЫХ "Умных".

     

    Помните я писал о том, что некоторые продавцы придерживают квартиры в ожидании открытия метро и планируют слив этих квартир, по их мнению, в удачный момент. 

    ))))))))))

    1. Мы не знаем каков точный процент или количество этих продавцов, но мы точно знаем, что их немало. 

    2. Мы так же точно знаем, что те собственники, которые получили и оформили квартиры в собственность до 1 января 2016 года - и у которых, 3 (три) года нахождения квартиры в собственности приходится на вторую половину 2018 года или на самый конец года - в 2019 году планируют продавать эти квартиры. 

    3. Могу так же сказать, что многие знают, что летний период для для продажи не оптимален, - сезон отпусков, теплое море и песок, дача, дом, огород, + небольшое количество Покупателей, находящихся в это время на рынке, - поэтому мы ждем большой выброс квартир на рынок в первый квартал следующего года и осенью, под конец 2019 года. 

    4. Если так случится, - произойдет банальное "затаваривание рынка". Нет, - конечно любая квартира в конечном итоге будет продана, но добьются ли продавцы поставленных ими целей и выйдут ли на максимум цены... Здесь нужно хорошо подумать как правильно действовать, ибо 50% нынешнего роста цены в ожидании метро - уже отработано. 

    Коммунарка не может расти в цене и надуваться до бесконечности. 

    - Есть пределы цены.

    Да метро, да, новый монолитно-кирпичный дом, да хороший ремонт, - но сколько ваша квартира может вам или вашему покупателю (будущему собственнику) гарантированно выдать ежемесячно пассивного дохода? 

    30? - максимум 40 тысяч рублей/месяц за однушку при цене 6-7 миллионов рублей. 

    Вот эту квартиру я сдам за 55-60 00 тысяч рублей в месяц: 

    При ее рыночной цене примерно в 7-7.5 млн. руб. Не намного отличающейся от цены 1-ки в Коммунарке.

    Метров в ней 36, и ремонт ничем не хуже и не лучше, чем ремонт квартир, сдаваемых мной в Коммунарке, 

    НО, - ВОКРУГ ЕСТЬ ТО, ЧЕГО В КОММУНАРКЕ ЕЩЕ ДОЛГО НЕ БУДЕТ!!!!

     

    05974a64ee20.png

     

    1. Институт биорганической химии.

    2. Московский Университет МВД России.

    3.  МГРИ-РГГРУ

    4. РНИМУ имени Пирогова

    5. Центр Детской Гематологии, куда везут детей в разных областей России

    6. Наконец РУДН.....

     

    Меня в этой теме квартиры один из форумчанинов спрашивает: "Нежто уйдет?" 

     

    Отвечаю: с такой наполненной и мощно развитой инфраструктурой - не то, чтобы уйдет, а порвут, как тузик грелку!!!! 

     

    7. Дорогие мои, - время 3:39, я уже никакой, надо идти спать... )))

     

    Задавайте вопросы, пишите, критикуйте, словом, - дайте обратную связь: с чем согласны, с чем нет)))

     

    8. Если получилось интересно и полезно - ставьте лайк )))) - тогда я продолжу свою писанину, ведь, следующая тема- это АРЕНДА !!!!!!! 1f604.png - Там вообще полный трэш )))

     

     

     

     

    Круто!

    Я написал аналитическую заметку 21 ноября, - а 7 декабря выходит статья в РБК: 

    https://realty.rbc.ru/news/5c0a31599a7947b25b8a1827

     

    п.с. Prior tempore - potior iure )))


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты


    ×