Перейти к содержанию
Владимир Буйлов

Уголок Риэлтора. Диалоги о недвижимости.

    Рекомендуемые сообщения

    Я всегда думал, что в январе-феврале в принципе сделок меньше. Это у нас в крови, стараться уладить все подобные вопросы до нового года. А уж при текущей ситуации тем более.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Может быть будет аналогия с 8-ым, 9-ым годами, когда первичка (от девелоперов) упала больше чем на 30%, а вторичка на 25%.

    Сам бы не вспомнил, напомнила передачка по каналу 360.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Я всегда думал, что в январе-феврале в принципе сделок меньше.

    Это у нас в крови, стараться уладить все подобные вопросы до нового года. 

     

      Михаил, приветствую! 

    На самом деле это не совсем так.

     

     Январь и февраль - хлебные месяцы для риэлтора.

    Не у всех получается выйти на сделку до начала новогодних праздников по тем или иным причинам: развалилось цепочка, забрали аванс, вовремя не получили тот или иной документ для банка повысили ставку по ипотеке,... итд итп - поэтому в Январе и феврале Покупатели, неуспевшие купить в декабре - автивно добирают лучшие варианты,

     

    Четвертый год подряд январь, февраль, март - самые плодоносных для меня месяцы, ранее действительно такого не было.

    Например, сегодня, 23 января, у меня состоялась уже третья !!! по счету сделка (по купле-продаже квартиры) в этом месяце.


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Доброе время суток, Владимир! Подскажите ,пожалуйста, сколько на сегодня можно получить за 2-ку -66м2 (сдача в октябре 2015), либо купить 3-ку в таком же диапазоне сдачи дома. Интересует расширение. т.е продать 2-ку, купить 3-ку. Спасибо.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Выражаю огромную благодарность Владимиру, благодаря профессионализму и оперативности Владимира успешно сдана двухкомнатная квартира, на выгодных условиях и очень быстро. ОГРОМНОЕ СПАСИБО.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Итак, хочу присоединиться ко всем положительным отзывам в адрес Владимира! 

    Возникла необходимость сдать квартиру, решил обратиться именно к Владимиру и не ошибся. Квартира сдана за неделю вместо предполагаемых трех! Понравился подход Владимира. Когда он увидел ремонт и состояние квартиры, то сам настоял не торопиться и найти хороших людей)) В итоге - первое впечатление о нанимателях крайне положительное и за квартиру не страшно!

    Все сделано оперативно, качественно и позитивно!

    Выражаю благодарность Владимиру и рекомендую его всем сомневающимся!

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

     

    Выражаю благодарность Владимиру и рекомендую его всем сомневающимся!

    А разве во Владимире кто то сомневался?


    "О величии нации и ее моральном прогрессе можно судить по тому, как она обращается с животными" - Махатма Ганди

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    А разве во Владимире кто то сомневался?

    Ну может открыто не сомневались, а вдруг есть скрытые сомневающиеся?))) сидят мучаются, и слова не напишут))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Итак, хочу присоединиться ко всем положительным отзывам в адрес Владимира! 

     

     

    Спасибо! 

     

    Костя, и все таки, - палец из носа вынь!

    Неприлично ведь!

    Срамота!

    Люди смеются!

     

    Да и не гигиенично как то... 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Спасибо! 

     

    Костя, и все таки, - палец из носа вынь!

    Неприлично ведь!

    Срамота!

    Люди смеются!

     

    Да и не гигиенично как то... 

    Почему не гигиенично? Он же чистый, тем более насквозь))) так не каждый сможет))) только избранные))) 

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    И всё-таки, Владимир истину глаголет...  :sarcastic:

    Не могу, застрял))))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Не могу, застрял))))

    Кто слишком много ест... :D


    "О величии нации и ее моральном прогрессе можно судить по тому, как она обращается с животными" - Махатма Ганди

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Владимир,добрый день.

    Планирую купить 1но комнатную квартиру на этапе строительства под дальнейшую сдачу.т.е. в приоритете транспортная доступность.

    Срок сдачи конец 2015 начало 2016.

    Бюджет 4,1 млн.

    Пожалуйста, посоветуйте проект.

    Если же есть конкретные предложения у вас в наличии с таким бюджетом напишите ЛС и я вам перезвоню.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Владимир,добрый день.

    Планирую купить 1но комнатную квартиру на этапе строительства под дальнейшую сдачу.т.е. в приоритете транспортная доступность.

    Срок сдачи конец 2015 начало 2016.

    Бюджет 4,1 млн.

    Пожалуйста, посоветуйте проект.

     

     

     Добрый день, 

    Советую хорошо подумать о том - стоит ли вообще в этом году заходить в стройку, тем более на начальном ее этапе, так как риски покупателя как то: риск недостроя, заморозки строительства, затягивание строительства и другие, сегодня возрастают в 2,3 раза по сравнению с предыдущими "комфортными" годами. 

     

    Основной риск заключается не в том, что застройщик плохой или недобросовестный и он намеренно затянет или замородит строительство, а в том, что сегодня слишком мало желающих, которые готовы добровольно разместить свои сбережения  в бетоне, не потому, что это не выгодно, а, на мой взгляд, потому, что СЕЙЧАС данный способ  размещения является одним из самых худших вариантов контроля и управления своими активами, то есть, например, быстро отдав, - вы УЖЕ быстро не заберете, а в "наступающее голодное время",  время массовых увольнений и сокращений (вторая волна которых еще впереди), нестабильном курсе рубля и постоянно растущих цен в продуктовых и других магазинах - я бы держал свои деньги "поближе". 

     

    В Москве естественно вы ничего не надете за 4.1, - поэтому речь идет о Новой Москве или МО.

    Лично я бы сделал вообще ни так. 

    Поискал бы 1-ку на вторичке рядом с метро. 

    Пусть для покупки и потребовался бы ипотечный или потреб.кредит, - пусть - это 33 метра или квартира в Ю. Бутово, но:

     

    - нет рисков ввязаться в недострой, а так  же риска затягивания сроков сдачи 

    - Не надо тратить время и деньги  на  ремонт, так как цены на материалы уже не те, что были ранее

    - Не надо оплачивать труд "ремонтников", а это минимум 250-300 000 за 1-ку

    - Под боком всегда метро

    - Квартира сразу ваша, "аренду" получаете тоже сразу.

     

    Ну как вариант, сегодня можно взять 1-ку с отделкой в Новых Ватутинках площадью 36.8 кв.м на среднем этаже ровно за 4 млн.руб. 

    Ключи - через год. 

     

    Очень удачно 2 года назад мои знакомые, теперь уже друзья,  взяли небольшие 1-ки в Новом Домодедово за 1 800 000 примерно или дешевле и не без моей помощи ) сдали их в декабре 2014 за 23 000 + счетчики

     

    1) http://new.msk.ru/topic/3978-sdana-sdam-v-arendu-1-komn-kv-ul-kuryzhova-19/

     

    2)  http://new.msk.ru/topic/3977-sdana-sdam-v-arendu-1-komn-kv-ul-kuryzhova-17-k1/

     

    Это с учетом того, что расстояние до мкад - 25 км по трассе М4 ДОН!!! но она едет, в отличие от Калужки, если будете выдвигаться со стороны Н. Ватутинок.

    ЖК стоит прямо параллельно трассе,  - мы там сдавали сразу две квартиры и обе сняли за неделю! 

    В 5 мин. езды от ЖК по трассе ДОН расположен крупный Работодатель, который предлагает рабочие места - Мираторг и один из клинтов, кто снял квартиру, работает именно там, 

    Так же,  рядом второй, не менее крупный работодатель - аэропорт Домодедово (наш второй квартирант - Капитан, пилот боинга, который тоже купил кв. в Н.Домодедово и пока ждет завершения строительства - снял с супругой у нас на год)

     

     

    Вернемся к цифрам. 

    Сегодня у LSR (застройщика) можно взять 1-ку 34 кв.м. за  2 600 000 - это цена без отделки, но сделаны ВСЕ черновые работы, все разведено, все стены выровнены, стяжка залита.   

    НО, за 2 750 000 - можно прикупить квартиру полностью с отделкой, с межкомнатными дверьми, светильниками. 

    Сегодня как раз вышел новый корпус с отделкой, - можно походить, повыбирать квартиры, 

    Срок сдачи июнь 2016. Застройщик LSR, способ продажи - ДДУ. 

     

    Желаю удачи! 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Мнение со стороны (мое):

    4 млн. рублей - это 600.000 в год если на депозит под 15% в банк положить.

    Деньги всегда можно забрать в отличии от квартиры.

    Если страшно, то можно меньше риска и дохода - это 3 вклада, рубли/$/евро

    15% и два под 5%

    Рисков нет, думать не надо, налога на недвижимость нет, амортизации ремонта нет, ответственности/страхования от залития соседей квартирантами нет, выход в кэш в любой момент...

    А 23.000 в месяц от сдачи - это 300.000 в год.

    Смысл терять 50% прибыли!?

    Это как взять и отказаться от половины зарплаты

    5 лет - потеря 1.500.000 рублей)

    Единственный момент - если есть подрастающее поколение, либо родня на пенсию выйдет и в обозримом будущем понадобится жилье - то покупать, мысль что "тылы прикрыты" будет очень позитивно греть душу))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Мнение со стороны (мое):

    4 млн. рублей - это 600.000 в год если на депозит под 15% в банк положить.

    Деньги всегда можно забрать в отличии от квартиры.

    Если страшно, то можно меньше риска и дохода - это 3 вклада, рубли/$/евро

    15% и два под 5%

    Рисков нет, думать не надо, налога на недвижимость нет, амортизации ремонта нет, ответственности/страхования от залития соседей квартирантами нет, выход в кэш в любой момент...

    А 23.000 в месяц от сдачи - это 300.000 в год.

    Смысл терять 50% прибыли!?

    Это как взять и отказаться от половины зарплаты

    5 лет - потеря 1.500.000 рублей)

    Единственный момент - если есть подрастающее поколение, либо родня на пенсию выйдет и в обозримом будущем понадобится жилье - то покупать, мысль что "тылы прикрыты" будет очень позитивно греть душу))

    А если инфляция или дефолт? Имхо риски не сопоставимы с недополученной прибылью.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    А если инфляция или дефолт? Имхо риски не сопоставимы с недополученной прибылью.

    Бояться инфляции - тогда диверсифицировать вклады, т.е. половину в валюту.

    Тогда вообще можно больше нажить.

    Например случай современного кризиса:

    Квартира в начале 2014 года пусть стоит 5.000.000 с ремонтом.

    Если сдавать, то это 30.000х12, минус налог/страховка - получается 350.000 в год

    За год 5.350.000

    Если вклады по старым ставкам по трети $/рубль/евро, то это будет 10% и два по 5% (вроде 5 максимум было, если нет - то проценты не важны)

    Рубли 1.700.000 плюс 10% - 1.870.000

    Доллары (1.7 млн по курсу 33 с лишним примерно 50.000$) проценты 2500$, на сегодня по 56/$ - это 2.940.000

    Евро (1,7 млн. По курсу 44 это 38.000€) проценты 2000€ - сейчас это по курсу 60/€ - это 2.400.000

    Итого: 1.870.000+2.940.000+2.400.000=7.210.000

    Дефолт вообще выгоден!

    7.2 млн против 5.4

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Бояться инфляции - тогда диверсифицировать вклады, т.е. половину в валюту.

    Тогда вообще можно больше нажить.

    Например случай современного кризиса:

    Квартира в начале 2014 года пусть стоит 5.000.000 с ремонтом.

    Если сдавать, то это 30.000х12, минус налог/страховка - получается 350.000 в год

    За год 5.350.000

    Если вклады по старым ставкам по трети $/рубль/евро, то это будет 10% и два по 5% (вроде 5 максимум было, если нет - то проценты не важны)

    Рубли 1.700.000 плюс 10% - 1.870.000

    Доллары (1.7 млн по курсу 33 с лишним примерно 50.000$) проценты 2500$, на сегодня по 56/$ - это 2.940.000

    Евро (1,7 млн. По курсу 44 это 38.000€) проценты 2000€ - сейчас это по курсу 60/€ - это 2.400.000

    Итого: 1.870.000+2.940.000+2.400.000=7.210.000

    Дефолт вообще выгоден!

    7.2 млн против 5.4

    Все хорошо. Все правильно. Одно НО: стоимость актива - квартиры - постоянно растет (пускай на инфляцию), а стоимость денег на депозите падает (пускай на инфляцию). Итого: Ваш вариант хорошо в короткую, вариант Владимира хорошо в длинную.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

      Последнее время ко мне все чаще приходят заявки с форума следующего характера: подобрать квартиру внутри мкад или же просто клиенты заказывают услугу -  юридическое сопровождение сделки по покупке, когда квартира уже найдена.

    Последние чуть не вляпались. 

    Самостоятельно нашли квартиру, хотели уже было вносить аванс. 

    Но все же, почувствовав неуверенность - стали искать риэлтора.

    Какие-то знакомые порекомендовали им меня. До сих пор не знаю кто именно, но не в этом суть.

    Суть в следующем: выбранная ими недвижимость представляла собой квартиру в древней сталинке.

    Правоустанавливающие документы по квартире - договор передачи (банальная приватизация).

    Многие сейчас скажут, а что приватизация? - Нормальные документы, - что там такого? - Квартира более трех лет в собственности, права детей не нарушены, переходов права не было, соответственно и как таковой истории квартиры нет. - Что там проверять то.....?

     

    Есть такие интересные моменты, редкие ситуации в нашем деле, про которые даже опытные риэлторы, проработавшие много лет на рынке, не знают, что уж там говорить о простых неискушенных частыми сделками покупателях. 

    Тонкий момент заключался в том, что в квартире был зарегистрирован пользователь, написавший отказ от приватизации. 

    Ну и что здесь такого? Отказ как отказ!

     

    Смысл в том, что пользователь, зарегистрированный в квартире, написавший отказ от приватизации и выписавшийся, например, по заявлению - снявшийся с регистрационного учета - обладает бессрочным правом пользования в данной квартире, которое сохраняется за ним даже в случае ее продажи ( Постановление Пленума Верховного суда № 14 от 02.07.2009).  Это право прекращается только в том случае, если данный пользователь в добровольном порядке, то есть не в следствие вынужденной причины (например продажи квартиры родственниками - собственниками) сменит место жительства. 

    При этом снятие пользователя, написавшего отказ от приватизации, с регистрационного учета и получение листка убытия - не являются основанием для прекращения его права пользования, а лишь подтверждают намерение его сменить.

    Чтобы не вляпаться - нужно убедиться, чтобы такой человек фактически сменил место жительства, в идеале подкрепив свои действия письменным заявлением, что он добровольно, находясь  в здравом уме и твердой памяти, осознает и подтверждает, что его право бессрочного пользования в продаваемой квартире, в связи с фактической сменой им места жительства - прекращено.

     

    Если пренебрежительно отнестись к данным  профилактическим мерам безопасности - в последующем, выписавшийся из квартиры пользователь, доказав в судебном порядке, что его снятие с регистрационного учета не означало перемену им места жительства - может быть снова зарегистрирован в квартире. 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    НАШ ОФИС:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

     

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Владимир, написала вам вопрос, в окошечке - Оставьте сообщение Владимиру. Но уже прошла неделя, вы молчите. Вам не интересно или мне продолжать ждать?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    ×
    Риэлтор Владимир Буйлов