Владимир Буйлов

Уголок Риэлтора. Диалоги о недвижимости.

    378 сообщений в этой теме

    Я всегда думал, что в январе-феврале в принципе сделок меньше. Это у нас в крови, стараться уладить все подобные вопросы до нового года. А уж при текущей ситуации тем более.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Может быть будет аналогия с 8-ым, 9-ым годами, когда первичка (от девелоперов) упала больше чем на 30%, а вторичка на 25%.

    Сам бы не вспомнил, напомнила передачка по каналу 360.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Я всегда думал, что в январе-феврале в принципе сделок меньше.

    Это у нас в крови, стараться уладить все подобные вопросы до нового года. 

     

      Михаил, приветствую! 

    На самом деле это не совсем так.

     

     Январь и февраль - хлебные месяцы для риэлтора.

    Не у всех получается выйти на сделку до начала новогодних праздников по тем или иным причинам: развалилось цепочка, забрали аванс, вовремя не получили тот или иной документ для банка повысили ставку по ипотеке,... итд итп - поэтому в Январе и феврале Покупатели, неуспевшие купить в декабре - автивно добирают лучшие варианты,

     

    Четвертый год подряд январь, февраль, март - самые плодоносных для меня месяцы, ранее действительно такого не было.

    Например, сегодня, 23 января, у меня состоялась уже третья !!! по счету сделка (по купле-продаже квартиры) в этом месяце.


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Ведение переговоров любой сложности с контрагентами.

    Внесение авансов.

    Проведение сложных альтернативных сделок до 10 квартир в цепочке.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    Наш офис:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Доброе время суток, Владимир! Подскажите ,пожалуйста, сколько на сегодня можно получить за 2-ку -66м2 (сдача в октябре 2015), либо купить 3-ку в таком же диапазоне сдачи дома. Интересует расширение. т.е продать 2-ку, купить 3-ку. Спасибо.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Выражаю огромную благодарность Владимиру, благодаря профессионализму и оперативности Владимира успешно сдана двухкомнатная квартира, на выгодных условиях и очень быстро. ОГРОМНОЕ СПАСИБО.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Итак, хочу присоединиться ко всем положительным отзывам в адрес Владимира! 

    Возникла необходимость сдать квартиру, решил обратиться именно к Владимиру и не ошибся. Квартира сдана за неделю вместо предполагаемых трех! Понравился подход Владимира. Когда он увидел ремонт и состояние квартиры, то сам настоял не торопиться и найти хороших людей)) В итоге - первое впечатление о нанимателях крайне положительное и за квартиру не страшно!

    Все сделано оперативно, качественно и позитивно!

    Выражаю благодарность Владимиру и рекомендую его всем сомневающимся!

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

     

    Выражаю благодарность Владимиру и рекомендую его всем сомневающимся!

    А разве во Владимире кто то сомневался?


    "О величии нации и ее моральном прогрессе можно судить по тому, как она обращается с животными" - Махатма Ганди

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    А разве во Владимире кто то сомневался?

    Ну может открыто не сомневались, а вдруг есть скрытые сомневающиеся?))) сидят мучаются, и слова не напишут))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Итак, хочу присоединиться ко всем положительным отзывам в адрес Владимира! 

     

     

    Спасибо! 

     

    Костя, и все таки, - палец из носа вынь!

    Неприлично ведь!

    Срамота!

    Люди смеются!

     

    Да и не гигиенично как то... 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Ведение переговоров любой сложности с контрагентами.

    Внесение авансов.

    Проведение сложных альтернативных сделок до 10 квартир в цепочке.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    Наш офис:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Спасибо! 

     

    Костя, и все таки, - палец из носа вынь!

    Неприлично ведь!

    Срамота!

    Люди смеются!

     

    Да и не гигиенично как то... 

    Почему не гигиенично? Он же чистый, тем более насквозь))) так не каждый сможет))) только избранные))) 

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    И всё-таки, Владимир истину глаголет...  :sarcastic:

    Не могу, застрял))))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Не могу, застрял))))

    Кто слишком много ест... :D


    "О величии нации и ее моральном прогрессе можно судить по тому, как она обращается с животными" - Махатма Ганди

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Владимир,добрый день.

    Планирую купить 1но комнатную квартиру на этапе строительства под дальнейшую сдачу.т.е. в приоритете транспортная доступность.

    Срок сдачи конец 2015 начало 2016.

    Бюджет 4,1 млн.

    Пожалуйста, посоветуйте проект.

    Если же есть конкретные предложения у вас в наличии с таким бюджетом напишите ЛС и я вам перезвоню.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Владимир,добрый день.

    Планирую купить 1но комнатную квартиру на этапе строительства под дальнейшую сдачу.т.е. в приоритете транспортная доступность.

    Срок сдачи конец 2015 начало 2016.

    Бюджет 4,1 млн.

    Пожалуйста, посоветуйте проект.

     

     

     Добрый день, 

    Советую хорошо подумать о том - стоит ли вообще в этом году заходить в стройку, тем более на начальном ее этапе, так как риски покупателя как то: риск недостроя, заморозки строительства, затягивание строительства и другие, сегодня возрастают в 2,3 раза по сравнению с предыдущими "комфортными" годами. 

     

    Основной риск заключается не в том, что застройщик плохой или недобросовестный и он намеренно затянет или замородит строительство, а в том, что сегодня слишком мало желающих, которые готовы добровольно разместить свои сбережения  в бетоне, не потому, что это не выгодно, а, на мой взгляд, потому, что СЕЙЧАС данный способ  размещения является одним из самых худших вариантов контроля и управления своими активами, то есть, например, быстро отдав, - вы УЖЕ быстро не заберете, а в "наступающее голодное время",  время массовых увольнений и сокращений (вторая волна которых еще впереди), нестабильном курсе рубля и постоянно растущих цен в продуктовых и других магазинах - я бы держал свои деньги "поближе". 

     

    В Москве естественно вы ничего не надете за 4.1, - поэтому речь идет о Новой Москве или МО.

    Лично я бы сделал вообще ни так. 

    Поискал бы 1-ку на вторичке рядом с метро. 

    Пусть для покупки и потребовался бы ипотечный или потреб.кредит, - пусть - это 33 метра или квартира в Ю. Бутово, но:

     

    - нет рисков ввязаться в недострой, а так  же риска затягивания сроков сдачи 

    - Не надо тратить время и деньги  на  ремонт, так как цены на материалы уже не те, что были ранее

    - Не надо оплачивать труд "ремонтников", а это минимум 250-300 000 за 1-ку

    - Под боком всегда метро

    - Квартира сразу ваша, "аренду" получаете тоже сразу.

     

    Ну как вариант, сегодня можно взять 1-ку с отделкой в Новых Ватутинках площадью 36.8 кв.м на среднем этаже ровно за 4 млн.руб. 

    Ключи - через год. 

     

    Очень удачно 2 года назад мои знакомые, теперь уже друзья,  взяли небольшие 1-ки в Новом Домодедово за 1 800 000 примерно или дешевле и не без моей помощи ) сдали их в декабре 2014 за 23 000 + счетчики

     

    1) http://new.msk.ru/topic/3978-sdana-sdam-v-arendu-1-komn-kv-ul-kuryzhova-19/

     

    2)  http://new.msk.ru/topic/3977-sdana-sdam-v-arendu-1-komn-kv-ul-kuryzhova-17-k1/

     

    Это с учетом того, что расстояние до мкад - 25 км по трассе М4 ДОН!!! но она едет, в отличие от Калужки, если будете выдвигаться со стороны Н. Ватутинок.

    ЖК стоит прямо параллельно трассе,  - мы там сдавали сразу две квартиры и обе сняли за неделю! 

    В 5 мин. езды от ЖК по трассе ДОН расположен крупный Работодатель, который предлагает рабочие места - Мираторг и один из клинтов, кто снял квартиру, работает именно там, 

    Так же,  рядом второй, не менее крупный работодатель - аэропорт Домодедово (наш второй квартирант - Капитан, пилот боинга, который тоже купил кв. в Н.Домодедово и пока ждет завершения строительства - снял с супругой у нас на год)

     

     

    Вернемся к цифрам. 

    Сегодня у LSR (застройщика) можно взять 1-ку 34 кв.м. за  2 600 000 - это цена без отделки, но сделаны ВСЕ черновые работы, все разведено, все стены выровнены, стяжка залита.   

    НО, за 2 750 000 - можно прикупить квартиру полностью с отделкой, с межкомнатными дверьми, светильниками. 

    Сегодня как раз вышел новый корпус с отделкой, - можно походить, повыбирать квартиры, 

    Срок сдачи июнь 2016. Застройщик LSR, способ продажи - ДДУ. 

     

    Желаю удачи! 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Ведение переговоров любой сложности с контрагентами.

    Внесение авансов.

    Проведение сложных альтернативных сделок до 10 квартир в цепочке.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    Наш офис:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Мнение со стороны (мое):

    4 млн. рублей - это 600.000 в год если на депозит под 15% в банк положить.

    Деньги всегда можно забрать в отличии от квартиры.

    Если страшно, то можно меньше риска и дохода - это 3 вклада, рубли/$/евро

    15% и два под 5%

    Рисков нет, думать не надо, налога на недвижимость нет, амортизации ремонта нет, ответственности/страхования от залития соседей квартирантами нет, выход в кэш в любой момент...

    А 23.000 в месяц от сдачи - это 300.000 в год.

    Смысл терять 50% прибыли!?

    Это как взять и отказаться от половины зарплаты

    5 лет - потеря 1.500.000 рублей)

    Единственный момент - если есть подрастающее поколение, либо родня на пенсию выйдет и в обозримом будущем понадобится жилье - то покупать, мысль что "тылы прикрыты" будет очень позитивно греть душу))

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Мнение со стороны (мое):

    4 млн. рублей - это 600.000 в год если на депозит под 15% в банк положить.

    Деньги всегда можно забрать в отличии от квартиры.

    Если страшно, то можно меньше риска и дохода - это 3 вклада, рубли/$/евро

    15% и два под 5%

    Рисков нет, думать не надо, налога на недвижимость нет, амортизации ремонта нет, ответственности/страхования от залития соседей квартирантами нет, выход в кэш в любой момент...

    А 23.000 в месяц от сдачи - это 300.000 в год.

    Смысл терять 50% прибыли!?

    Это как взять и отказаться от половины зарплаты

    5 лет - потеря 1.500.000 рублей)

    Единственный момент - если есть подрастающее поколение, либо родня на пенсию выйдет и в обозримом будущем понадобится жилье - то покупать, мысль что "тылы прикрыты" будет очень позитивно греть душу))

    А если инфляция или дефолт? Имхо риски не сопоставимы с недополученной прибылью.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    А если инфляция или дефолт? Имхо риски не сопоставимы с недополученной прибылью.

    Бояться инфляции - тогда диверсифицировать вклады, т.е. половину в валюту.

    Тогда вообще можно больше нажить.

    Например случай современного кризиса:

    Квартира в начале 2014 года пусть стоит 5.000.000 с ремонтом.

    Если сдавать, то это 30.000х12, минус налог/страховка - получается 350.000 в год

    За год 5.350.000

    Если вклады по старым ставкам по трети $/рубль/евро, то это будет 10% и два по 5% (вроде 5 максимум было, если нет - то проценты не важны)

    Рубли 1.700.000 плюс 10% - 1.870.000

    Доллары (1.7 млн по курсу 33 с лишним примерно 50.000$) проценты 2500$, на сегодня по 56/$ - это 2.940.000

    Евро (1,7 млн. По курсу 44 это 38.000€) проценты 2000€ - сейчас это по курсу 60/€ - это 2.400.000

    Итого: 1.870.000+2.940.000+2.400.000=7.210.000

    Дефолт вообще выгоден!

    7.2 млн против 5.4

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Бояться инфляции - тогда диверсифицировать вклады, т.е. половину в валюту.

    Тогда вообще можно больше нажить.

    Например случай современного кризиса:

    Квартира в начале 2014 года пусть стоит 5.000.000 с ремонтом.

    Если сдавать, то это 30.000х12, минус налог/страховка - получается 350.000 в год

    За год 5.350.000

    Если вклады по старым ставкам по трети $/рубль/евро, то это будет 10% и два по 5% (вроде 5 максимум было, если нет - то проценты не важны)

    Рубли 1.700.000 плюс 10% - 1.870.000

    Доллары (1.7 млн по курсу 33 с лишним примерно 50.000$) проценты 2500$, на сегодня по 56/$ - это 2.940.000

    Евро (1,7 млн. По курсу 44 это 38.000€) проценты 2000€ - сейчас это по курсу 60/€ - это 2.400.000

    Итого: 1.870.000+2.940.000+2.400.000=7.210.000

    Дефолт вообще выгоден!

    7.2 млн против 5.4

    Все хорошо. Все правильно. Одно НО: стоимость актива - квартиры - постоянно растет (пускай на инфляцию), а стоимость денег на депозите падает (пускай на инфляцию). Итого: Ваш вариант хорошо в короткую, вариант Владимира хорошо в длинную.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

      Последнее время ко мне все чаще приходят заявки с форума следующего характера: подобрать квартиру внутри мкад или же просто клиенты заказывают услугу -  юридическое сопровождение сделки по покупке, когда квартира уже найдена.

    Последние чуть не вляпались. 

    Самостоятельно нашли квартиру, хотели уже было вносить аванс. 

    Но все же, почувствовав неуверенность - стали искать риэлтора.

    Какие-то знакомые порекомендовали им меня. До сих пор не знаю кто именно, но не в этом суть.

    Суть в следующем: выбранная ими недвижимость представляла собой квартиру в древней сталинке.

    Правоустанавливающие документы по квартире - договор передачи (банальная приватизация).

    Многие сейчас скажут, а что приватизация? - Нормальные документы, - что там такого? - Квартира более трех лет в собственности, права детей не нарушены, переходов права не было, соответственно и как таковой истории квартиры нет. - Что там проверять то.....?

     

    Есть такие интересные моменты, редкие ситуации в нашем деле, про которые даже опытные риэлторы, проработавшие много лет на рынке, не знают, что уж там говорить о простых неискушенных частыми сделками покупателях. 

    Тонкий момент заключался в том, что в квартире был зарегистрирован пользователь, написавший отказ от приватизации. 

    Ну и что здесь такого? Отказ как отказ!

     

    Смысл в том, что пользователь, зарегистрированный в квартире, написавший отказ от приватизации и выписавшийся, например, по заявлению - снявшийся с регистрационного учета - обладает бессрочным правом пользования в данной квартире, которое сохраняется за ним даже в случае ее продажи ( Постановление Пленума Верховного суда № 14 от 02.07.2009).  Это право прекращается только в том случае, если данный пользователь в добровольном порядке, то есть не в следствие вынужденной причины (например продажи квартиры родственниками - собственниками) сменит место жительства. 

    При этом снятие пользователя, написавшего отказ от приватизации, с регистрационного учета и получение листка убытия - не являются основанием для прекращения его права пользования, а лишь подтверждают намерение его сменить.

    Чтобы не вляпаться - нужно убедиться, чтобы такой человек фактически сменил место жительства, в идеале подкрепив свои действия письменным заявлением, что он добровольно, находясь  в здравом уме и твердой памяти, осознает и подтверждает, что его право бессрочного пользования в продаваемой квартире, в связи с фактической сменой им места жительства - прекращено.

     

    Если пренебрежительно отнестись к данным  профилактическим мерам безопасности - в последующем, выписавшийся из квартиры пользователь, доказав в судебном порядке, что его снятие с регистрационного учета не означало перемену им места жительства - может быть снова зарегистрирован в квартире. 


    ПРОДАЖА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/novye-kvartiry

    АРЕНДА КВАРТИР В КОММУНАРКЕ  http://top-flat.ru/arenda-kvartir

    Сопровождение сделок с недвижимостью.

    Ведение переговоров любой сложности с контрагентами.

    Внесение авансов.

    Проведение сложных альтернативных сделок до 10 квартир в цепочке.

    Юридическая проверка объекта недвижимости с момента застройки дома.

    СРОЧНЫЕ ДОКУМЕНТЫ БТИ ПО ЛЮБОМУ ДОМУ В КОММУНАРКЕ - Технический паспорт, экспликация, поэтажный план (от 1 дня)

    Риэлтор Владимир Буйлов +7 (925) 001 1111
    Наш офис:  https://www.youtube.com/watch?v=eV81CnFrfW4

    Страница Владимира Буйлова в facebook https://www.facebook.com/profile.php?id=100013733524029

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Владимир, написала вам вопрос, в окошечке - Оставьте сообщение Владимиру. Но уже прошла неделя, вы молчите. Вам не интересно или мне продолжать ждать?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на других сайтах

    Создайте аккаунт или войдите для комментирования

    Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

    Создать аккаунт

    Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!


    Зарегистрировать аккаунт

    Войти

    Уже зарегистрированы? Войдите здесь.


    Войти сейчас