Инвестиции в недвижимость Коммунарки

[серфи 0]

Чертовски интересная дискуссия,мне даже стало любопютно и не поленился посчитать сколкь на сайте МИЦ а предложений о продаже от физических лиц 1 комнатных и трехкомнатных квартир.Считал все от 1 очереди до 11-й.

Итого 1 комнатных квартир предлагается -88

трехкомнатных-15.

[с югов]

Неужели вы подумали,что мы верим вам обоим?

Как интересно...

[Ната 1]

Прошу отнестись к моим высказываниям, как ответ на вопрос Владимира, дабы избежать в последствии не нужных обвинений.

Что кто-то там прочитав мой пост, решил тут же последовать по этому пути, приняв его за совет.

Все вышесказанное, является исключительно моим мнением, моими наблюдениями и моим взглядом на эти вещи.

Теперь каждое высказывание по теме надо предварять индемнити ))))

[legarh 18]

Насчет "Зеленой линии"

Честно говоря, цены не инвестиционные. Квартира в Зеленой линии 40,5 м2 от 3.7 млн руб - более 90 т.р. за метр. Причем я говорю о квартирах без отделки (для корректного сравнения). А сейчас в уже построенных домах в МИЦ, М-101 начальные цены по переуступке , как правило не выше 100 т.р. за метр. Ну а реальная цена продажи еще ниже.

Т.е. для инвесторов "мариновать" деньги на как минимум 1.5 года из максимум 8-10% (т.е. ~6% годовых) никакого смысла нет.

ИМХО :yes:

Изменено 8 сентября, 2013 пользователем legarh

[Хлоя 180]

Насчет "Зеленой линии"

Честно говоря, цены не инвестиционные. Квартира в Зеленой линии 40,5 м2 от 3.7 млн руб - более 90 т.р. за метр. Причем я говорю о квартирах без отделки (для корректного сравнения). А сейчас в уже построенных домах в МИЦ, М-101 начальные цены по переуступке , как правило не выше 100 т.р. за метр. Ну а реальная цена продажи еще ниже.

Т.е. для инвесторов "мариновать" деньги на как минимум 1.5 года из максимум 8-10% (т.е. ~6% годовых) никакого смысла нет.

ИМХО :yes:

Я не специалист, но немножко не так... Когда я в июле покупала 48 метров за 3,9 млн... я тоже думала, что дорого! Но спустя 3 месяца она уже 4,5 млн у авгура стоит, а такая же, но на год раньше, 5,2 млн. Поэтому я все-таки надеюсь, что не меньше 30% будет прирост...

[Михаил Трушин 5473]

Я не специалист, но немножко не так... Когда я в июле покупала 48 метров за 3,9 млн... я тоже думала, что дорого! Но спустя 3 месяца она уже 4,5 млн у авгура стоит, а такая же, но на год раньше, 5,2 млн. Поэтому я все-таки надеюсь, что не меньше 30% будет прирост...

Люди очень часто путают понятия "стОит" и "продается". Если квартира выставлена на продажу за какие-то деньги, то совсем не обязательно, что именно за эти деньги она уйдет. В случае первички такое еще возможно в результате ценового сговора, например. В случае вторички Ваши дома в Зеленой Линии сдадутся последними в Коммунарке и к моменту сдачи у Вас будет масса конкурентов на продажу как в ЗЛ, так и в других ЖК. Не забывайте об этом

[Раиса]

Люди очень часто путают понятия "стОит" и "продается". Если квартира выставлена на продажу за какие-то деньги, то совсем не обязательно, что именно за эти деньги она уйдет. В случае первички такое еще возможно в результате ценового сговора, например. В случае вторички Ваши дома в Зеленой Линии сдадутся последними в Коммунарке и к моменту сдачи у Вас будет масса конкурентов на продажу как в ЗЛ, так и в других ЖК. Не забывайте об этом

все правильно. однако, если инфраструктура к моменту сдачи Зеленой линии подтянется - продадите дороже, несмотря на большое предложение. А вот. если кризис - может и за те деньги, что вложили не продадите. Гадание на кофейной гуще получается...

[Михаил Трушин 5473]

все правильно. однако, если инфраструктура к моменту сдачи Зеленой линии подтянется - продадите дороже, несмотря на большое предложение. А вот. если кризис - может и за те деньги, что вложили не продадите. Гадание на кофейной гуще получается...

Вот именно, что гадание!

В наше время и в этом месте (я имею ввиду Коммунарку) правильно учиться делать короткие деньги. Бизнес по принципу "я урвал на котловане и толкну через два года на треть дроже" уже не актуален

[Bog Nat]

Вот именно, что гадание!

В наше время и в этом месте (я имею ввиду Коммунарку) правильно учиться делать короткие деньги. Бизнес по принципу "я урвал на котловане и толкну через два года на треть дроже" уже не актуален

а почему нет? Если посмотреть на Хлою, то она взяла где-то по 81тыс с копейками, 1/3 это где-то 27))) так почему Вы думаете, что через пару лет квартира в этом доме не будет стоить 108 тыс. за квадрат? Это даже минимум

[Михаил Трушин 5473]

а почему нет? Если посмотреть на Хлою, то она взяла где-то по 81тыс с копейками, 1/3 это где-то 27))) так почему Вы думаете, что через пару лет квартира в этом доме не будет стоить 108 тыс. за квадрат? Это даже минимум

Нет, потому что 30% за два года - это 15% годовых.

Купив квартиру по переуступке в почти готовом доме, отремонтировав ее, и продав сразу после получения собственности, можно сделать 15% за полгода, а за два года, соответственно 60%.

Но это занятие не для ленивых, я понимаю. Проще купить и тупо ждать неизвестно чего в двухлетней перспективе

[Bog Nat]

Админ, просто для кого-то это способ зарабатывания, а кто-то просто " по ходу" , чтобы мертвым грузом не лежали. Вот по второй причине мной были сделаны покупки. Понадобятся-оставим, понадобятся деньги-продадим( не дай Бог).

[Natalie73 7]

Читаю, вот, читаю, и думаю, как людям жить сложно; у меня все проще - купила, что бы жить! :D

[Хлоя 180]

Админ, просто для кого-то это способ зарабатывания, а кто-то просто " по ходу" , чтобы мертвым грузом не лежали. Вот по второй причине мной были сделаны покупки. Понадобятся-оставим, понадобятся деньги-продадим( не дай Бог ).

Вот-вот! Для меня тоже это не способ зарабатывания! Купила, чтобы деньги не пропадали просто так - построят - там решу уже что делать - или маму переселю поближе к сестре, а не понравится райончик - продам. А уж мысль о том, чтобы корячиться с ремонтом, чтобы потом продать - она меня просто убивает! )))

И опять же - тут вопроса цены - я, например, могла без кредита купить однушку за 4млн и ждать, что за 2 года она вырастит на 30 %. Но купить квартиру за 5 млн, которая сдастся через полгода, как вы советуете, да еще сделать в ней ремонт - на это у меня денег свободных уже нет. А рисковать и вкладываться в какое-то более удаленное от мкад место - уже совсем не хочется...Потом фиг продашь вообще, а уж для себя - точно не будешь использовать.

[Хлоя 180]

Люди очень часто путают понятия "стОит" и "продается". Если квартира выставлена на продажу за какие-то деньги, то совсем не обязательно, что именно за эти деньги она уйдет. В случае первички такое еще возможно в результате ценового сговора, например. В случае вторички Ваши дома в Зеленой Линии сдадутся последними в Коммунарке и к моменту сдачи у Вас будет масса конкурентов на продажу как в ЗЛ, так и в других ЖК. Не забывайте об этом

Скажите, я не очень понимаю арифметику - как можно за полгода заработать 30% на квартире? За полгода до сдачи - она будет УЖЕ стоить огого! Ремонт, безусловно, поднимет ее в цене - но его же не бесплатно сделают, и не за день... и продавать ее за дорого будешь полгода ... Поэтому "короткие деньги" не очень-то получаться....

Можно разжевать на пальцах? откуда 60% за 2 года могут взяться?

[Михаил Трушин 5473]

Скажите, я не очень понимаю арифметику - как можно за полгода заработать 30% на квартире? За полгода до сдачи - она будет УЖЕ стоить огого! Ремонт, безусловно, поднимет ее в цене - но его же не бесплатно сделают, и не за день... и продавать ее за дорого будешь полгода ... Поэтому "короткие деньги" не очень-то получаться....

Можно разжевать на пальцах? откуда 60% за 2 года могут взяться?

30% за полгода? Это сложновато, да Речь шла о 30% годовых все-таки. Не читайте на Форум на ночь, отдыхайте :coffee:

ОК, жуем на пальцах. Вместо нынешних 4.5 млн за однушку в ЗЛ ищем такую же по цене и площади (сколько там? 42 метра?), но в домах со сдачей в ближайшие месяцы. Ждем ключи и затем не торопясь делаем в ней простенький ремонт общей стоимостью примерно 500 тыс рублей. Итого наши затраты - 5.0 млн. Получаем к концу ремонта собственность и толкаем квартиру за 5.8 млн. Налоги? Не надо, в ДКП покажем стоимость по ДДУ Итого прибыль 800т примерно за полгода. Однушки с ремонтом в Коммунарке пользуются хорошим спросом, долго продавать такую не придется. 800т по отношению к расходам в 5 млн - это 16%. Округлим до 15 и умножим на два, получим 30% годовых. Хотите 60 за два года? Покупайте по этой же схеме следующую квартиру. Нет времени на ремонт? Нанимайте тех, кто сделает все в лучшем виде без вашего участия в процессе.

[Юстас 2]

30% за полгода? Это сложновато, да Речь шла о 30% годовых все-таки. Не читайте на Форум на ночь, отдыхайте :coffee:

ОК, жуем на пальцах. Вместо нынешних 4.5 млн за однушку в ЗЛ ищем такую же по цене и площади (сколько там? 42 метра?), но в домах со сдачей в ближайшие месяцы. Ждем ключи и затем не торопясь делаем в ней простенький ремонт общей стоимостью примерно 500 тыс рублей. Итого наши затраты - 5.0 млн. Получаем к концу ремонта собственность и толкаем квартиру за 5.8 млн. Налоги? Не надо, в ДКП покажем стоимость по ДДУ Итого прибыль 800т примерно за полгода. Однушки с ремонтом в Коммунарке пользуются хорошим спросом, долго продавать такую не придется. 800т по отношению к расходам в 5 млн - это 16%. Округлим до 15 и умножим на два, получим 30% годовых. Хотите 60 за два года? Покупайте по этой же схеме следующую квартиру. Нет времени на ремонт? Нанимайте тех, кто сделает все в лучшем виде без вашего участия в процессе.

Для непросвещенного в риэлторские особенности- картина заманчивая и... авантюрная.

В реальности горе-инвестор "поднимет" гораздо меньше и столкнется с кучей головной боли по заключению всякого рода договоров, переуступок, оплат в банках с процентами, регистрацией собственности, недобросовестных строителей у которых отделка увеличивается в разы по стоимости и срокам из-за недосмотра собственника, поиск покупателей и т.п.

Так, в МИЦ4 ликвидные однушки уже стоят порядка 5 млн.руб., а толкнуть за 5,8 млн.- надо еще суметь, в нашем доме уже 2 года маячит квартира с отделкой за 5,6 млн. и как-то не продается...

Это, кстати, относится и инвесторов на этапе "котлована"- а не проще деньги в депозит под 12% раскинуть в разные Банки с госгарантией, в поисках 3-4% годовых заморачиваться в долгую с высокорискованным рынком девелопмента?!

[Дмитрий М]

Налоги? Не надо, в ДКП покажем стоимость по ДДУ

Михаил, как понять, "не надо"? в ДДУ будет указана цена 4,5млн.

Вы продаете за 5.8. Следовательно 5.8млн.-1млн.=4.8млн.

Т.е. налог составит 624 тыс.рублей. Или как?

[legarh 18]

Михаил, как понять, "не надо"? в ДДУ будет указана цена 4,5млн.

Вы продаете за 5.8. Следовательно 5.8млн.-1млн.=4.8млн.

Т.е. налог составит 624 тыс.рублей. Или как?

Необлагаемая база 1 млн - это если невозможно или сложно доказать стоимость покупки. Или же предъявляете ДДУ и квитанцию об оплате ))

[Хлоя 180]

30% за полгода? Это сложновато, да Речь шла о 30% годовых все-таки. Не читайте на Форум на ночь, отдыхайте :coffee:

ОК, жуем на пальцах. Вместо нынешних 4.5 млн за однушку в ЗЛ ищем такую же по цене и площади (сколько там? 42 метра?), но в домах со сдачей в ближайшие месяцы. Ждем ключи и затем не торопясь делаем в ней простенький ремонт общей стоимостью примерно 500 тыс рублей. Итого наши затраты - 5.0 млн. Получаем к концу ремонта собственность и толкаем квартиру за 5.8 млн. Налоги? Не надо, в ДКП покажем стоимость по ДДУ Итого прибыль 800т примерно за полгода. Однушки с ремонтом в Коммунарке пользуются хорошим спросом, долго продавать такую не придется. 800т по отношению к расходам в 5 млн - это 16%. Округлим до 15 и умножим на два, получим 30% годовых. Хотите 60 за два года? Покупайте по этой же схеме следующую квартиру. Нет времени на ремонт? Нанимайте тех, кто сделает все в лучшем виде без вашего участия в процессе.

Я ночью даже лучше соображаю ))) А никто и не говорил, что надо сейчас покупать 42 метра за 4,5 млн в Зеленой линии ))) Надо было в агвутсе 2 месяца назад покупать 42 за 3,4 млн в москва 101 в 8, 9 корпусе ( была такая цена в первые два дня продаж, когда инфо на сайте еще не было, а я , и те кому нужно, отследили) .

[Хлоя 180]

Это, кстати, относится и инвесторов на этапе "котлована"- а не проще деньги в депозит под 12% раскинуть в разные Банки с госгарантией, в поисках 3-4% годовых заморачиваться в долгую с высокорискованным рынком девелопмента?!

В банки можно! Только когда они грохнутся всем скопом - страховая компания тоже грохнется...ЦБ отозвала лицензию сейчас только у одного средненького банка Пушкино - и то Страховая тужится.... А если грохнется приличный банк? или несколько неприличных? Кинет страховая только так... ((( Хотя банковские депозиты я использую, но под 12 % остались только старые вклады, сейчас таких процентов уже нет...