Перейти к содержанию
Авторизация  
kvieto

УК "ДУ МКД" - вопросы и ответы Управляющего

    Рекомендуемые сообщения

    После общения с нашим Управляющим Солововым Сергеем Игоревичем я решил оформить основные моменты нашего с ним разговора в формате "интервью". Сергея Игоревича, конечно, можно критиковать, например, за неохотное желание публично обсуждать острые моменты из документов УК, которых (острых моментов) более чем достаточно, но вот в чем ему не откажешь - так это в готовности подробно отвечать на далеко не всегда приятные вопросы каждого из жильцов, по-моему, семь дней в неделю. Надеюсь, что эта публикация ответов поможет соседям сориентироваться, позволит хотя бы немного снизить возникшее напряжение между нами и УК, и подтолкнет наши отношения с УК в конструктивное русло.

    Вопрос: У жильцов очень много вопросов к сроку договора с УК. Предлагаемый срок договора — 5 лет. Мы считаем, что это очень много.

    С.И.: По ЖК РФ договор с УК может быть подписан на срок от 1 года до 5 лет. УК выбрала максимальный срок, но при неудовлетворительной работе УК, что, надеюсь, не произойдет с нашей УК, собственники могут в соответствии с договором и Дополнениями к ЖК РФ от 2011 года, инициировать через Совет дома внеочередное собрание и расторжение договора с УК. Если хотите, сейчас Вы можете составить допсоглашение, в котором можете изменить срок, например, на три года. За один или два года работы, при том, что все будут делать ремонты в квартирах, работу УК (любой УК) оценить достаточно сложно. Три года – достаточно оптимальный срок, тем более в Договоре прописан механизм продления .

    Вопрос: Что будет в том случае, если большинство собственников не проголосует за пятилетний договор с УК на первичном собрании?

    С.И.: Ничего не будет. Будем работать по заключенным договорам.

    Вопрос: Также многие обеспокоены предоставлением коммунальных услуг. В договоре с УК смущает статус УК как агента между собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Получается, что УК собирает деньги за коммунальные услуги, но перед собственниками за качество коммунальных услуг не отвечает?

    С.И.: Вопрос достаточно тонкий. Агентский статус УК по отношению к поставщикам ресурсов (вода, канализация, электроэнергия, газ для котельной) - это факт. УК не ресурсоснабжающая организация. Оплаты по этим позициям идут через УК транзитом. Сейчас агентское вознаграждение УК в квитанции об оплате коммунальных услуг не включено. И за качество коммунальных услуг УК, разумеется, отвечает перед собственниками.

    Вопрос: Какие коммунальные услуги уже предоставляются собственникам на сегодняшний день?

    С.И.: Теплоснабжение и электроснабжение. К сожалению, котельная до сих пор работает не на газе, поэтому у нас нет формальных оснований брать с собственников деньги за теплоснабжение. И в до тех пор пока не будут заключены Договора на газоснабжение котельной, затраты на отопление несет Застройщик. При переводе работы котельной на газ, оплата за отопление будет Вам выставляться в квитанции на оплату.

    Вопрос: А водоснабжение, канализация?

    С.И.: Канализация полностью подключена, по водоснабжению договор с поставщиком заключен две недели назад, ожидаем подачи воды на этой неделе (до 4 марта).

    Вопрос: Какая ситуация с индивидуальными и общедомовыми счетчиками?

    С.И.: Индивидуальные счетчики учета электроэнергии и воды установлены и их показания мы передаём собственникам по акту вместе со всеми ключами. Индивидуальные счетчики тепловой энергии мы пока не устанавливали и не передаём: они дорогие, на сегодняшний день опасаемся воровства. Установим их позже.

    По общедомовым счетчикам у нас есть свой акт передачи. Воду, например, еще вообще не подавали, там «нулевые» счетчики. Тепловая энергия сейчас не учитывается. Иными словами, за «стройку» жители, конечно же, платить не будут.

    Вопрос: А по электричеству? За чей счет в январе-феврале, до подписания актов передачи квартир, работали освещение, лифты и т.д.?

    С.И.: За счет Застройщика. Ведь у Вас в квитанциях нет оплат за общедомовое электроснабжение.

    Вопрос: При попытке проверить работу вытяжной вентиляции, многие собственники обнаружили, что она или вообще не работает, или работает плохо...

    С.И.: Все правильно, в первом корпусе (в единственном в первой очереди) принудительная вытяжка. Сейчас она отключена, т.к. вся пыль от ремонтов будет в вентиляционных коробах. Мы включим её по завершении 30% ремонтов. Если кому-то очень потребуется (в семье есть дети, пожилые или больные люди), по их просьбе можем включить некоторые стояки раньше. На время остальных ремонтов будем требовать от людей закрывать отверстия вытяжки в квартирах, чтобы в них не всасывало строительную пыль.

    Вопрос: Однако в договоре долевого участия, в договоре с УК и в решении собственников по составу общего имущества первого корпуса указано, что в первом корпусе вытяжка — естественная.

    С.И.: Это ошибка, в первом корпусе вытяжка принудительная. Во всех остальных корпусах вытяжка естественная. Для проверки работы естественной вентиляции откройте любое окно в квартире и потом проверяйте работу вентиляции. Т.к. если нет притока воздуха, то и работу вытяжки не проверишь.

    Вопрос: Очень интересный пункт в договоре касается перепланировок помещений. УК требует, чтобы собственники в обязательном порядке предоставляли в УК Рабочий проект перепланировки? Разработка такого проекта будет стоить немаленьких денег.

    С.И.: Мы Рабочий проект требовать от жильцов не будем в подавляющем большинстве случаев. Ориентируйтесь на постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП. Скоро вы станете Москвой, и тогда сможете согласовать все свои перепланировки по упрощенной схеме. Ничего сверх требований этого постановления мы требовать не будем уже сейчас.

    Вопрос: То есть, руководствуясь этим постановлением, если проведение перепланировки или переустройства «- не затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, - не затрагивает конструктивную прочность многоквартирного дома, - не связано с передачей в пользование части общего имущества, - не затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома», то предоставлять Рабочий проект в УК не нужно?

    С.И.: Совершенно верно. Только рекомендую перед началом работ прийти к нам и показать хотя бы на эскизном проекте, что вы хотите делать. Мы дадим рекомендации, какие изменения можно будет официально согласовать, а какие не получится. А как быть дальше — дело ваше. Главное, не трогать капитальные стены, общедомовые инженерные сети и внешний вид здания.

    Вопрос: Какая отчетность у УК перед собственниками?

    С.И.: Ежегодный отчет. В отчете мы будем отчитываться за деньги, полученные от жильцов по договору, по каждой статье расходов.

    Вопрос: На пожарную лестницу (только корпуса №1 и 2)— отдельная дверь с улицы. Как будет осуществляться доступ через неё?

    С.И.: Сейчас эта дверь закрыта. Мы её откроем с началом ремонтов, доступ будет осуществляться по тому же ключу-таблетке, что и к основной подъездной двери.

    Вопрос: Спасибо за ответы, Сергей Игоревич.

    С.И.: Спасибо Вам. Если будут еще вопросы, то я и наша компания открыты для диалога.

    На эти ответы можно смело ссылаться при разговоре с Сергеем Игоревичем, за их достоверность ручаюсь.

    Естественно, я не мог задать сразу все вопросы, волнующие всех соседей :-) Поэтому предложение: если есть вопросы к УК, давайте их здесь формулировать здесь. Возможно со временем личное присутствие Сергея Игоревича на форуме станет реальностью, но сейчас я готов отслеживать вопросы, группировать, перенаправлять их в УК, и размещать ответы. Велкам!

    Изменено пользователем Lionna

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    То,что уважаемый управляющий УКашки говорит, мол, что "агентский статус УК по отношению к поставщикам ресурсов" - это конечно нечто, поскольку ни на одном нормативно-правовом акте не основано утверждение управляющего. УК ОБЯЗАНА заключить договоры с поставщикам ресурсов для целей оказания КУ собственников жилых и нежилых помещений в МКД, Более того, с учетом того, что за последние 2 недели законодательство появилось ППр, согласно положениям которого УК не является исполнителем КУдо тех пор, пока не подтвердит свой статус, а также не заключит соответствующие договоры с поставщиками.

    P.s. со своей стороны готовлю протокол разногласий к проекту договора Управления МКД. Все моменты, связанные с агентской схемой - вычеркиваю.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    То,что уважаемый управляющий УКашки говорит, мол, что "агентский статус УК по отношению к поставщикам ресурсов" - это конечно нечто, поскольку ни на одном нормативно-правовом акте не основано утверждение управляющего.

    Смотрю ФЗ-103 - УК вполне попадает под определение платежного агента.


    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Смотрю ФЗ-103 - УК вполне попадает под определение платежного агента.

    Немного не там смотрите... ) Да, в рамках Фз-103, именно УК имеет право получать денежные средства от населения при чем только на спец счет, с которого в последующем деньги списываются на оплату ресурса поставщикам.

    Я имею ввиду, что УК не может выступать в качестве не платежного агента а Агента в части получения агентского вознаграждения от того, что, мол, она (УК) выступает Агентом между нами и РСО.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Я имею ввиду, что УК не может выступать в качестве не платежного агента а Агента в части получения агентского вознаграждения от того, что, мол, она (УК) выступает Агентом между нами и РСО.

    Не понял о чем Вы? "не может выступать в качестве не платежного агента" - или предложение не так построена или одно из двух.


    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Не понял о чем Вы? "не может выступать в качестве не платежного агента" - или предложение не так построена или одно из двух.

    Поправлюсь - УК не может выступать в качестве Агента в части того, что покупает ресурс у РСО и, в последующем, предоставляет КУ собственникам жилых и нежилых помещений. Следовательно, ни о каком агентском вознаграждении не может быть и речи.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Поправлюсь - УК не может выступать в качестве Агента в части того, что покупает ресурс у РСО и, в последующем, предоставляет КУ собственникам жилых и нежилых помещений. Следовательно, ни о каком агентском вознаграждении не может быть и речи.

    А где написан запрет, что УК не может выступать таким агентом?


    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    А где написан запрет, что УК не может выступать таким агентом?

    Да потому что в обязанности УК входит предоставление КУ гражданам, а также обязанность по заключение соответствующих договоров энергоснабжения. И в предмете договора управления должно быть написано следующее:

    "По настоящему Договору Управляющая организация, в течение согласованного настоящим Договором срока, за плату, указанную разделе ____ настоящего Договора, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и жилищные услуги надлежащего качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность."

    Под платой понимается - оплата жилищных и коммунальных услуг

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Да потому что в обязанности УК входит предоставление КУ гражданам, а также обязанность по заключение соответствующих договоров энергоснабжения. И в предмете договора управления должно быть написано следующее:

    "По настоящему Договору Управляющая организация, в течение согласованного настоящим Договором срока, за плату, указанную разделе ____ настоящего Договора, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и жилищные услуги надлежащего качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность."

    Под платой понимается - оплата жилищных и коммунальных услуг

    Но УК не может сама по себе предоставлять коммунальные услуги, она может их только закупать и предоставлять, т..е выполнят функции посредника.


    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты
    Вот статья из журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение" на этот счет. Там есть ссылки на решения арбитражного суда по этому вопросу.

    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Естественно, я не мог задать сразу все вопросы, волнующие всех соседей :-) Поэтому предложение: если есть вопросы к УК, давайте их здесь формулировать здесь.

    У меня возникло два вопроса:

    1) Установка кондиционеров - каков порядок согласования, будут ли специально отведенные места?

    2) Вопрос установки антены спутникового телевидения. То же самое.

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    У меня возникло два вопроса:

    1) Установка кондиционеров - каков порядок согласования, будут ли специально отведенные места?

    2) Вопрос установки антены спутникового телевидения. То же самое.

    В ТУ на установку написано только:

    Монтаж внешнего блока рекомендуется произвести на балконе или лоджии (при отсутствии остекления) или на внешней стороне фасада здания возле окна, чуть ниже оконного слива.


    Муниципальный депутат поселения Сосенское в городе Москве

    Для связи: barmashev@gmail.com

    Блог: http://www.barmashev.ru

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Уважаемые соседи, добрый день ! :hi:

    Сегодня прочитал статью http://realty.mail.r...tom_ne_uznajut/.

    Хотелось бы узнать, какие решения или предложения по оформлению общей долевой собственности на земельный участок.

    затем, дальнейшее его использование.

    и т.д. и т.п.

    У меня 2 очередь,

    но скоро такие же вопросы будут у нас подниматься. :mda:

    И необходимо ли здесь участие УК ?

    Изменено пользователем ЗамНачУпр

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Я не совсем поняла про вытяжки:

    "в первом корпусе (в единственном в первой очереди) принудительная вытяжка"

    а в остальных корпусах какая вытяжка????

    и почему в первом не такая как в остальных???

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Уважаемые соседи, добрый день ! :hi:

    Сегодня прочитал статью http://realty.mail.r...tom_ne_uznajut/.

    Хотелось бы узнать, какие решения или предложения по оформлению общей долевой собственности на земельный участок.

    затем, дальнейшее его использование.

    и т.д. и т.п.

    У меня 2 очередь,

    но скоро такие же вопросы будут у нас подниматься. :mda:

    И необходимо ли здесь участие УК ?

    Сейчас земля выкуплена Авгуром и заложена в Сбере. А вот что происходит с землей после сдачи домов, это очень интересный момент. Какой именно участок закреплен за каждым домом? А как это все с юридической стороны выглядит и как должно быть, это большой вопрос...

    УК нам тут точно не помошник, им это просто не выгодно))) Наверное, это можно осущестить только после создания ТСЖ


    ?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Сейчас земля выкуплена Авгуром и заложена в Сбере. А вот что происходит с землей после сдачи домов, это очень интересный момент. Какой именно участок закреплен за каждым домом? А как это все с юридической стороны выглядит и как должно быть, это большой вопрос...

    УК нам тут точно не помошник, им это просто не выгодно))) Наверное, это можно осущестить только после создания ТСЖ

    Нужно смотреть, какие кредитные договоры этот ЗУ обеспечивает. Если обязательства по этим договорам Авгуром еще не погашены, то участок по-прежнему в залоге и сделать мы с ним ничего не сможем. Если обременения снято, то нужно заказывать межевание пропорционально площадям домов и придомовых территорий (это, кстати, недешево), потом оформлять право. После этого возникнет земельный налог, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Платит его поквартально в местные бюджеты собственник. Как-то так. Вопрос: оно нам надо?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Нужно смотреть, какие кредитные договоры этот ЗУ обеспечивает. Если обязательства по этим договорам Авгуром еще не погашены, то участок по-прежнему в залоге и сделать мы с ним ничего не сможем. Если обременения снято, то нужно заказывать межевание пропорционально площадям домов и придомовых территорий (это, кстати, недешево), потом оформлять право. После этого возникнет земельный налог, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Платит его поквартально в местные бюджеты собственник. Как-то так. Вопрос: оно нам надо?

    Спасибо за подробный ответ !

    А ответ на Ваше "оно нам надо?" каждый найдёт для себя сам. :hi:

    К примеру, установка ограждения в случае отсутствия собственности, возможна ли вообще ?

    и т.д. и т.п.

    Изменено пользователем ЗамНачУпр

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Нужно смотреть, какие кредитные договоры этот ЗУ обеспечивает. Если обязательства по этим договорам Авгуром еще не погашены, то участок по-прежнему в залоге и сделать мы с ним ничего не сможем. Если обременения снято, то нужно заказывать межевание пропорционально площадям домов и придомовых территорий (это, кстати, недешево), потом оформлять право. После этого возникнет земельный налог, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Платит его поквартально в местные бюджеты собственник. Как-то так. Вопрос: оно нам надо?

    Ну, если не уберут площадку для контейнеров ТБО (принадлежащие 3-у корпусу) с придомовой территории 4 корпуса, то "оно будет надо". Лучше платить 200 руб/год в качестве налога, чем нюхать чужой мусор)))

    Изменено пользователем Алена Жукова

    ?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Если обременения снято, то нужно заказывать межевание пропорционально площадям домов и придомовых территорий (это, кстати, недешево), потом оформлять право.

    Межевание под каждый дом делается еще до строительства, после публичных слушаний по данному проекту, зачем его еще раз заказывать, за каждым домом уже закреплена территория, или я что-то не понимаю... В Балашихе при наличии проекта на строительство целого микрорайона, земля была отмежевана под каждый дом и это было обязательным (местная администрация требовала). Не могли ли бы по подробнее объяснить?


    ?

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Ну, если не уберут площадку для контейнеров ТБО (принадлежащие 3-у корпусу) с придомовой территории 4 корпуса, то "оно будет надо". Лучше платить 200 руб/год в качестве налога, чем нюхать чужой мусор)))

    Это точно! Кстати, вчера Собянин в интервью распространялся на тему того, что он за то, чтобы дворы огораживать шлагбаумами, город этому препятствовать не будет, нужно только согласовать с пожарниками и тех.службой (для доступа их машин).

    Поделиться сообщением


    Ссылка на сообщение
    Поделиться на другие сайты

    Авторизация  

    ×