Перейти к содержанию

Адвокат Дмитрий Крейнес

Партнеры
  • Публикаций

    656
  • Зарегистрирован

  • Посещение

6 Подписчиков

Информация о Адвокат Дмитрий Крейнес

  • Звание
    Активный участник

Контакты

  • Телефон
    +79265221140

Информация

  • Локация
    мкр. Эдальго, дом 6
  • Пол
    М
  • Откуда
    Москва
  • Интересы
    Адвокатура, юриспруденция, решение правовых вопросов, защита в суде

Посетители профиля

6 802 просмотра профиля
  1. Строительство ЖК "Испанские кварталы"

    Увы, я не занимаюсь законотворческой деятельностью, а только законоприменительной.. Согласен с Вами. Если бы это еще был единственный пробел нашего законодательства. Проблема еще и в том, что даже там, где пробелов нет, законами суды вертят как угодно. В частности, на тему уменьшения неустойки есть множество постановлений Верховного суда, разъясняющих, как , когда, при каких условиях можно уменьшать неустойку (далеко не всегда) и если можно, то до каких пределов. Но на уровне районных судов всем все равно. У меня был случай в Видновском суде, человек не мог принять квартиру из-за того, что застройщик устроил в ней склад лифтового оборудования. То есть, никаких не то что исключительных, но и просто уважительных причин просрочки не было. Судья же посмеялся над ситуацией и все равно уменьшил неустойку в 2 раза, как говорится, "на автомате". Доверитель не захотел идти в апелляцию, но я уверен на 99%, что решение по жалобе, в случае ее подачи, было бы не в нашу пользу. Почему? Потому что решение суда первой инстанции не выбивалось из "общей практики". Справедливости ради замечу, что иногда до некоторых судей мне получается достучаться и добиться принятия ко вниманию действительно важных обстоятельств, что отражается на размере неустойки. Поэтому борюсь как могу, в каждом случае. Опровергаю доводы ответчика, привожу свои, задаю "неудобные" вопросы. Но такого, чтобы вообще не снижали неустойку, нет. Не верьте тем юристам, которые говорят что у них неустойку не снижают. Это не так. Неустойку суд не имеет право снизить лишь в случае, если застройщик по какой то причине не успел заявить ходатайство об этом. У меня тоже были такие случаи. Но это бывает крайне редко и от юриста не зависит.
  2. Строительство ЖК "Испанские кварталы"

    Есть статья 333 Гражданского кодекса, которая позволяет суду "корректировать" закон. Вот текст этой статьи: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении". В среднем суды уменьшают неустойку по таким делам в 2-3 раза.
  3. Строительство ЖК "Испанские кварталы"

    Доброго дня! Неделю назад отсудил дольщику Испанских кварталов неустойку за несвоевременную передачу квартиры. Суд уменьшил размер неустойки всего в 1,5 раза. По расчету, сделанному в соответствии с 214 ФЗ вышло порядка 220 000, а взыскано было 160 000. Кроме этого суд взыскал штраф 15000, юридические расходы 10000, моральный вред 5000. У дольщиков Испанских кварталов есть большое преимущество. Насколько я знаю, договоры заключались с АО "А101 Девелопмент", подсудность которого - Видновский суд. А этот суд рассматривает споры относительно быстро - +- 4 месяца и выносит неплохие решения. Решения судов АО "А101 Девелопмент" исполняются быстро и стабильно. Поэтому каких-то подводных камней при разрешении вопроса о том, судиться или нет, я не вижу. Напоминаю, что я занимаюсь спорами по ДДУ уже 7 лет, общий стаж юридической работы 12 лет и мои консультации по телефону бесплатны. Также бесплатно могу сделать для Вас расчет примерной суммы, которую Вы сможете получить по решению суда. Обращайтесь, буду рад помочь!
  4. Доброго всем времени суток! Хочу дополнить свою предыдущую публикацию - об увеличении проектной площади квартиры, приобретаемой по договору долевого участия в строительстве. В этом вопросе возможны нюансы. С одной стороны, увеличение площади квартиры по сравнению с проектной, особенно в монолитных и монолитно-кирпичных домах, вполне допустимо. С другой стороны, при увеличении площади застройщик может покрыть свои убытки от неустойки за просрочку передачи квартир или даже немного подзаработать. В итоге, помимо реального увеличения размеров квартиры при строительстве, возможен вариант преднамеренной или случайной ошибки кадастрового инженера при обмере квартиры. Во втором случае включается так называемый человеческий фактор. Дома большие, квартир много, не все комнаты и иные помещения квартир имеют строго прямоугольную форму, в связи с чем при обмере может быть проявлена небрежность, которая, учитывая не маленькую стоимость квадратного метра, может вылететь дольщику в копеечку.. В первом же случае все понятно без лишних слов. Я сталкивался с ситуациями, когда площадь всех квартир в доме кадастровые инженеры писали "на глазок", по результатам измерения нескольких аналогичных по метражу квартир, ошибаясь естественно в пользу застройщика. При этом доказать ошибку в замерах (если она есть) не так то просто. Ваши собственные замеры рулеткой никто не примет как доказательство ошибки. Если у вас есть серьезные подозрения относительно ошибки в площади вашей квартиры, обратитесь в БТИ или иную специализированную организацию в целях повторного обмера. Главное чтобы обмер производил специалист, имеющий статус кадастрового инженера. Услуга эта платная. Обязательно пригласите представителя застройщика для участия в замерах, направив по юридическому адресу телеграмму с датой и временем обследования квартиры. Если ваши подозрения подтвердятся, направьте застройщику претензию с просьбой о производстве дополнительных замеров в целях устранения неточности и составлении нового кадастрового и технического плана. В случае отказа путь один - в суд. Если у Вас возникают вопросы в сфере долевого строительства и иных областях юриспруденции, обращайтесь, я всегда рад помочь, а мои консультации по телефону бесплатны.
  5. Хитрости застройщиков. Все дольщики, которым задерживают передачу квартиры, с одной стороны, терпят определенные неудобства, а с другой стороны, радостно потирают руки, рассчитывая взыскать неустойку с застройщика. В случае с А101 радость оправдана, так как этот застройщик всегда и быстро платит деньги, взысканные судом. Но возможно, что площадь передаваемой квартиры будет больше проектной, что может свести на нет всю радость от присужденной суммы неустойки, так как она целиком или частично пойдет на доплату за прибавившиеся метры. Сразу поясню несколько моментов: 1. Неустойка и доплата за увеличение площади квартиры не погашаются в порядке взаимозачета. Вам придется уплатить "лишние" метры до получения квартиры и уже потом судиться за неустойку 2. Квартира не может "увеличиться" более чем на 5% от ее площади. Если даже разница в проектной и фактической площади будет 7%, Вы доплачиваете только за 5% 3. Площадь квартиры может и уменьшиться, в таком случае доплачивает, а точнее возвращает Вам переплаченную сумму уже застройщик. Некоторые застройщики включают в договор долевого строительства ограничение на возврат денег участнику если, к примеру, разница в площади переданной квартиры менее 3 кв.м. Это условие ничтожно, нарушает права дольщика как потребителя и легко признается не действительным в суде. В моей практике такие вопросы решались неоднократно. Как и вопросы о договорной подсудности. Если даже в договоре прописано, что Вы обязаны судиться по месту нахождения застройщика, это не так. Такое условие можно оспорить и судиться по Вашему месту жительства. С многими ситуациями мне приходилось сталкиваться за более чем 7-летнюю практику судов с застройщиками по делам о взыскании неустойки и иным делам, связанным с отношениями по долевому строительству. Поэтому, если не найдете ответа на свой вопрос в моих статьях, пишите, звоните. Консультация он-лайн и по телефону по прежнему бесплатна. Всем хороших выходных!
  6. Отзывы о работе адвоката

    Спасибо большое, очень приятно! Был рад помочь!
  7. Вниманию будущих соседей по Скандинавии, намеренных судится с А101 за неустойку. Хочу предостеречь всех от ошибки. Многие дольщики отказываются от подписания передаточного акта (акт приема-передачи квартиры) только лишь потому, что в этом документе присутствует фраза о том, что застройщик выполнил свои обязательства и участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий. Опасение и логика людей понятны - не лишиться бы права на взыскание неустойки, подписав документ, содержащий такие фразы. И покупатели квартиры пишут претензию, требуя от застройщика внести изменения в передаточный акт, убрать фразу об отсутствии претензий. Но это невозможно. Такие формулировки внесены в передаточный акт в целях регистрации права собственности на квартиру. Основное обязательство застройщика - это передача квартиры. Если обязательства застройщика не выполнены и квартира не передана, у застройщика возникают проблемы - он не может снять с себя ответственность за коммунальные платежи, зарегистрировать право собственности владельца квартиры. Соответственно, застройщики никогда не меняют формулировки в передаточных актах. Замкнутый круг. И человек ждет исполнения своих требований до тех пор, пока застройщик не подпишет передаточный акт в одностороннем порядке. (такая возможность предусмотрена законом). И для суда такой покупатель квартиры будет формально являться лицом, необоснованно уклоняющимся от принятия квартиры. Соответственно, если даже имеется период нарушения застройщиком своих обязательств (до отказа от подписания передаточного акта), суды будут относиться к такому дольщику предвзято, как к человеку, который решил недобросовестно взыскать с застройщика максимальную и необоснованную неустойку. На самом же деле, подписание передаточного акта с фразой об отсутствии претензий не влечет каких-либо последствий. По закону отказ от права на обращение в суд ничтожен. Поэтому смело подписывайте и идите в суд за законной неустойкой. Закон предоставляет участнику долевого строительства право на отказ в подписании передаточного акта только в одном случае - если квартира построена с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов , приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Во всех остальных случаях Вы не лишены права требовать от застройщика устранения недостатков после принятия квартиры. Будут вопросы в процессе приемки или после, решите доверить мне вести ваше дело в суде, буду рад помочь. Мои консультации как и прежде бесплатны.
  8. Вниманию будущих соседей по Скандинавии, намеренных судится с А101 за неустойку. Ко мне часто обращаются с вопросом о том, стоит ли осматривать квартиру по приглашению застройщика, в том случае, если еще не получено разрешение на ввод в эксплуатацию? Отвечаю - Вы можете осмотреть квартиру и сообщить застройщику в письменном виде о недостатках, если таковые выявятся. Это можно сделать с целью ускорения получения квартиры в будущем, после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик может также преследовать именно эту цель - так как договорные сроки уже нарушены, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию невозможно будет быстро передать все квартиры и устранить в них обнаруженные дефекты, лучше заняться этим заранее. Ведь дольщик, требования которого выполнены, быстро подпишет передаточный акт. Рекомендую лишь избегать подписания передаточного акта "с открытой датой". Подписание этого документа говорит о том, что Вы приняли квартиру у застройщика, а последний исполнил свои обязательства по ДДУ перед Вами. А это может произойти только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. До этого момента дом является по сути недостроенным объектом. Кроме этого, с даты подписания передаточного акта обязанность по уплате коммунальных платежей ляжет на Вас. А так как есть вероятность, что в передаточном акте "с открытой датой" будет стоять дата немного иная (например дата ввода дома в эксплуатацию), чем дата получения Вами ключей, подписывать такие акты врядли стоит. Буду рад помочь, спрашивайте, обращайтесь. Мои консультации по телефону по прежнему бесплатные.
  9. Вниманию будущих соседей по Скандинавии, намеренных судится с А101 за неустойку. Так как А101 вряд ли задержит передачу квартир на долгое время (судя по периоду задержки квартир в корпусах первой очереди Скандинавии, переданных с нарушением срока примерно на 2 месяца), подавать иск в суд рекомендую уже после подписания передаточного акта, когда станет понятна вся сумма неустойки. Сейчас же я советую направить в адрес А101 претензию о выплате неустойки. Это нужно для экономии времени. В наших с вами договорах предусмотрен срок рассмотрения претензии - 20 рабочих дней. Соответственно, направление претензии сейчас избавляет нас от необходимости направлять претензию после подписания передаточного акта, можно сразу обращаться в суд. То обстоятельство, что в претензии, направленной сейчас и в исковом заявлении, которое будет подано в суд в конце периода срока нарушения договора суммы неустойки будут отличаться, не влечет необходимости направления уточненной претензии. Направив претензию один раз, не важно, на всю сумму неустойки или на ее часть, Вы выполнили свою обязанность по досудебному урегулированию спора. Вот образец текста претензии: ООО "А101" Адрес: 108814, город Москва, поселение Сосенское, поселок Коммунарка, дом 35 корпус 2 от____________________________ Адрес: Телефон: ПРЕТЕНЗИЯ « » 20 г. я, ______________., заключил договор участия в долевом строительстве № ____________ (далее – «Договор») с ООО "А101" (далее – Застройщик). Согласно условиям Договора, Застройщик обязался построить и передать мне объект долевого строительства, жилое помещение (условный № __________), в многоквартирном жилом доме по адресу: ____________________________________________________________. Условие договора в части оплаты в размере _______________ руб. мною исполнено в полном объеме. В силу п. _________ Договора, Застройщик обязался передать мне Объект не позднее « » _______________ 20 г. На дату направления настоящей претензии, ______________ г., просрочка исполнения обязательства по Договору со стороны Застройщика составила ___________ дня. В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если участником долевого строительства является гражданин, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Расчет неустойки, подлежащей уплате Застройщиком: _______________ (цена Договора) Х ____________ (количество дней просрочки) Х ….. (ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства – дату передачи квартиры по договору)/100/150 = ________________ руб. коп. С учетом изложенного, прошу уплатить мне в неустойку (пени) за нарушение сроков передачи Объекта в размере _________________ руб. коп. Реквизиты для перечисления неустойки Получатель: _________________________ Банк Получателя: ____________________ Счет БИК Корр. Счет ИНН ; КПП В случае отказа в выполнении моих законных требований, оставляю за собой право обратиться в суд. О принятом решении прошу сообщить письменно в установленный законодательством и Договором срок. .______________________/____________________________________/ дата
  10. Вниманию будущих соседей по Скандинавии, которые как и я ждут передачи квартиры и намерены судится с А101 за неустойку. Поскольку срок передачи уже пропущен, а от А101 ни слуху ни духу (мне они ничего не присылали), рекомендую отправить в адрес застройщика письмо следующего содержания: Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «А101» Адрес: 108814, МОСКВА ГОРОД, ПОСЕЛЕНИЕ СОСЕНСКОЕ, ПОСЕЛОК КОММУНАРКА, ДОМ 35, КОРПУС 2, От __________________________ Адрес: _________________________ Телефон ________________________ Запрос « » сентября 20 г. между мною, . и ООО «А101» был заключен договор № участия в долевом строительстве. В соответствии с разделами 3 и 5 данного договора, а также Приложением № 1 ООО «А101» обязалось построить жилой дом № (корпус ) на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, п. Сосенское, поселок Коммунарка и передать мне в срок до 30.09.2019 г. объект долевого строительства, -х комнатную квартиру условный номер , площадью кв.м., расположенную в секции , на этаже вышеуказанного жилого дома. До настоящего времени квартира мне не передана, ООО «А101», о завершении строительства, получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, равно как и уведомления о том, что строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок я не получал. Исходя из вышеизложенного, прошу сообщить: 1. Завершено ли строительство жилого дома № (корпус ) на земельном участке по строительному адресу: г. Москва, п. Сосенское, поселок Коммунарка? 2. Получено ли в установленном порядке разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию? 3. В случае, если ответ на вопрос 1 отрицательный, прошу сообщить новый срок завершения строительства и планируемую дату передачи мне квартиры. С уважением, .__________________ .10.2019 г. В суде это будет служить дополнительным доказательством причинения Вам хлопот, неудобства и морального вреда, а также доказательством недобросовестности А101. Будут вопросы, обращайтесь. Мои консультации по телефону по прежнему бесплатные, опыт подобных дел большой.
  11. Информация для тех, кто принял решение взыскивать неустойку. Как известно, расчет неустойки и ее размер напрямую зависят от ставки рефинансирования ЦБ РФ. В начале 2015 года эта ставка составляла 11%, но она неуклонно падает и сейчас равна 7,25%. Но вопрос в том, какую ставку использовать при расчете неустойки, за какой период? Обратимся к закону. Часть 2 статьи 6 Федерального закона № 214 ФЗ, регулирующего отношения сторон по долевому строительству, говорит о том, что в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Вопрос в том, какую дату считать днем исполнения обязательства. Дату, указанную в договоре или дату фактической передачи квартиры? В 2017 году Верховный Суд РФ принял определение, которое можно использовать в период понижения ставки рефинансирования в вашу пользу. Верховный Суд РФ в своем Определении от 24 октября 2017 г. по делу № 41-КГ17-26, однозначно разъяснил, что при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, следует определять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры. Будут вопросы, понадобится помощь, обращайтесь, мои консультации по телефону по прежнему бесплатны.
  12. Соседи, доброго всем дня! Предлагаю дополнительный вариант оплаты моей работы по делам о взыскании неустойки: Помимо предложенного ранее: если обратится одновременно 3 человека, стоимость моей работы составит 40000 руб. с каждого. 4-6 человек - 35000 руб. более 6-ти - 32 000 руб. Возможен также постоплатный вариант, по результату работы. В таком случае вы платите при заключении соглашения 12000 руб. и 40% от взысканной суммы - по факту получения денег.
  13. Поздравляю дольщиков Скандинавии, получивших ключи! Тем, кто решил обратиться в суд для взыскания неустойки и ищет адвоката, сообщаю, что мое предложение о скидках действует. Сравнивайте, выбирайте, обращайтесь. Судиться сообща гораздо выгоднее и проще. Тем, кто обратится ко мне вместе с соседями, предоставляю скидку. Например, если обратится одновременно 3 человека, стоимость моей работы составит 40000 руб. с каждого. 4-6 человек - 35000 руб. более 6-ти - 32 000 руб. Учитывая, что суды компенсируют судебные расходы примерно в размере 15000-20000 руб., такая скидка особенно актуальна. Опыт судов с застройщиками у меня приличный, примерно 7 лет. Общий объем полученных доверителями сумм неустойки за это время - примерно 50 миллионов рублей. Консультация, расчет неустойки по прежнему бесплатны. Обращайтесь!
  14. Нюансы принятия наследства

    С разными ситуациями сталкивает людей жизнь. Вот например спор об имуществе наследодателя, с которым ко мне обратился доверитель. Человек умер, но буквально за несколько дней до своей смерти успел заключить договор купли продажи загородного дома со своей гражданской женой. Единственному наследнику - сыну умершего, такое обстоятельство показалось странным. Выяснилось, что договор был зарегистрирован после смерти продавца, наследодателя. Однако этот факт еще не говорит о том, что такая сделка не действительна. Надо разбираться, исследовать все нюансы сделки, от которых зависит ее законность. Судебная практика говорит о том, что факт регистрации перехода права собственности после смерти продавца не влечет признание договора недействительным, поскольку продавец выразил при жизни свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, сделка исполнена, претензий друг к другу стороны не имели, ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Даже если переход права собственности по договору купли продажи не был зарегистрирован и сам договор не был передан для регистрации перехода права, закон в таком случае на стороне покупателя, поскольку обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его наследникам. В то же время, при рассмотрении споров о законности подобных сделок суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если эти условия договора не соблюдены, сделка может быть признана не действительной и имущество достанется наследникам.
×
Риэлтор Владимир Буйлов