Перейти к содержанию

Lyudmila2016

Участники+
  • Публикаций

    273
  • Зарегистрирован

  • Посещение


Активность репутации

  1. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална TommyJU в История поселения Сосенское и поселка Коммунарка   
    В продолжение темы, начатой здесь. Надеюсь не ошибся.

  2. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Владимир Буйлов в Уголок Риэлтора. Диалоги о недвижимости.   
    Добрый день!
    Многим любопытно узнать что же на самом деле  сейчас происходит на вторичном рынке в Коммунарке.
    Постараюсь дать краткий обзор.
     
    1) Метро приехало, - а цены пошли вниз!
    Это конечно шутка. :-)
    Но шутка только от части. 
    Более всего выиграли после открытия метро - собственники и продавцы однокомнатных квартир с отделкой.
    -  Однокомнатные квартиры с качественным ремонтом общей площадью от 40 до 46 м2 быстрее всех остальных находят своих покупателей.
      Средний срок экспозиции составляет от 1 до 2.5 месяцев.
      Средняя рыночная цена по которой совершаются сделки поднялась на 8-12% по сравнению с октябрем 2018 года.
    То есть, те квартиры, которые я продавал в том году за 6.7 - сегодня можно продать за 7.3-7.5
    Но это усредненные данные. Разброс рыночной цены очень большой и достигает порой одного и даже более миллиона рублей, например, 
    Данная квартира этим летом  продалась за 6.3 https://top-flat.ru/base/230/
    За эту https://top-flat.ru/base/262/ вчера внесли аванс за 7. 750, - хотя можно было бы и вовсе не уступать, но обстоятельства заставляют нас торопиться. 
    2) Рыночные цены на двухкомнатные квартиры с отделкой подросли, но крайне незначительно. 
    Средняя рыночная цена продажи "двушки" в Коммунарке площадью 65-70 м2 колеблется в диапазоне 10-11 миллионов рублей. 
    Как вы уже поняли, - все зависит от наполнения и начинки квартиры. 
    Только одну двухкомнатную квартиру я продал выше 11 миллионов, - правда это было летом, не в самый "жаркий" период, но все же - вот она https://top-flat.ru/base/228/
    3) Про трехкомнатные квартиры писать ничего не буду, - их приходит на продажу не так много, цена колеблется от 12 до 17 !!!!!! миллионов. 
    Да... - Коммунарка поражает своими контрастами. 
    За 12 бывает продаешь несколько месяцев, а то и пол-года, а за 17 бегут вносить аванс через 3 недели экспозиции. 
    Вот такая вот непредсказуемая Коммунарка. 
    Мораль сей басни такова: Покупатель все видит! Сегодня покупателя не обмануть! Покупатель не хочет брать абы что, да абы как! - Покупатель любит себя и членов своей семьи, понимая, что жизнь коротка, а за удовольствие нужно платить,  и хочет купить самую достойную, самую функциональную, самую продуманную и навороченную квартиру в Коммунарке!
    Ну а самые лучшие квартиры - понятно у кого! - У Буйлова Владимира в TOP FLAT. ))
     
    Важнейшие наблюдения 2019 года: 
     
    1) Покупателям надоели ремонты. Нет ни сил, ни времени ими заниматься. Как на первичном рынке, так и на вторичном - большинство предпочитает купить квартиру с ремонтом, чтобы не инвестировать в него свое время, деньги, нервы. 
    Если на вторичном рынке предпочитают и в итоге покупают - то на первичном все далеко не так. 
    Квартиры без ремонта активно покупаются не потому, что это оптимальное стратегическое решение для Покупателя в дальнейшем, а потому, что СЕГОДНЯ - это самый недорогой способ зацепиться за хоть какие-то квадратные метры и отдать меньше денег сейчас, уповая на "лучшее будущее" и "лучшие времена", которые, как мы уже знаем, не всегда наступают. 
     
    У профессиональных "пассивных" )) инвесторов, - тех, кто ежегодно или один раз в два или три года пополняет свой квартирный фонд очередным "бетонным" приобретением с прицелом на пенсию - действия противоположные: сохранение нервов и спокойствия, путем приобретения квартир с отделкой. - И пофигу с какой, - главное - с отделкой. 
    Как смотрит и рассуждает типичный инвестор-рентополучатель на какой-нибудь ЖК: в жк вышло в продажу 6 корпусов, 4 из которых без отделки, с более привлекательными ценами входа, и два корпуса с отделкой, с разницей в цене - 700-800 т.р. между квартирой без отделки и с отделкой. 
    После выдачи ключей устанавливает в квартиру кухню с встроенной техникой, пару диванов или в одну комнату - диван, - во вторую - кровать, стиралку, телевизор, обеденный стол со стульями, шкаф, через месяц-два начинает получать ежемесячные платежи от Нанимателей.  В корпусе преимущественно никто не сверлит, не бьет кувалдой, - корпус с отделкой сразу начинает жить нормальной жизнью, являясь центром притяжения Нанимателей, ценящих современность, чистоту, новизну и тишину. Кроме того, входные группы, лифты лестничные пролеты, тамбуры, - ничего из этого не разбивается, не уродуется и не страдает от деятельности ремонтных бригад всех мастей, снующих ближайшие 2-3 года по корпусу, разносящих пыль, грязь, бросающих мусор на этажах, дымящих, курящих, вонючих, пердящих.  В первые 2-4 года после сдачи в доме делается более 50% всех ремонтов, однако, в последующие 3-4 года в любой момент, на любом этаже, в любом месте, могут начаться ремонты у ваших соседей, - переоценивших свои возможности, связанные с ипотечной долговой нагрузкой, и не имевших возможности войти в ремонт в первые 2-4 года.  2) Квартиры без отделки на вторичном рынке в эконом сегменте стали пользоваться меньшим спросом у покупателей. 
    Это видно по темпу продаж и длительности экспозиции на рынке.
    Современная жизнь стала очень динамичной, не комфортной, постоянно приходится думать где найти дополнительный заработок и как не потерять основную работу, некоторые вынуждены работать на двух, а  иногда даже и на трех работах, - на ремонты просто не хватает времени, физических сил. 
     
    До сих пор я наблюдаю квартиры уже в давно сданных домах, в которых нет жизни, которые брошены и просто закрыты на ключ, а на дверной ручке - сантиметровый слой пыли, свидетельствующий о том, что уже давно никто сюда не заходил. 
     
    3) Все, что хоть в какой-то степени не ликвидно - зависает на длительное время в продаже: это первые и последние этажи, вторые этажи над кафе, продуктовыми магазинами, квартиры с непогашенной ипотекой более 3 миллионов рублей, квартиры, где на этаже три других квартиры БЕЗ ОТДЕЛКИ сдаются - назовем их "рабочим" или "строителям". 
     
    4) В этом году впервые столкнулся с КЛОПАМИ !!!!! в Коммунарке. После этого была большая проблема с реализацией квартиры - клопов травили или морили "холодным туманом" - после него можно выбрасывать всю мебель на помойку, - въевшийся запах очень специфический и омерзительный (особенно для людей с таким чувствительным к запахам носом как у меня) -два раза заказывали клининг со специальными средствами - результат был, но полностью запах этот уходит примерно через пол-года. 
     
     
    3) Аренда в Коммунарке. 
    Центр притяжения - это.........
    - Нет! - Не метро!
    Центром притяжения является новая школа на 1 500 или уже даже на 2000 мест на Липовом парке - именно вокруг этой школы идет движение и жизнь!
    Дома, расположенные по адресам: Липовый Парк 5к2, Липовый Парк 7к1 и 7к2 и близлежащие дома -  рекордсмены 2019 года по востребованности и самому высокому ценнику Аренды. 
    Двухкомнатные квартиры - найм выше 50 000/месяц  https://top-flat.ru/base-rent/247/
     
    4) Что жду от Аренды в следующем году?! - Жду, что снесут все квартиры на Сосенском Стане, улице Лазурной и Ясной, - сотни и тысячи врачей, которые заедут в новый медицинский центр "Новомосковский", в котором будет расположена клиническая больница, новый современный роддом и многие другие отделения и медицинские направления. 
     
    5) Средняя рыночная цена на однокомнатные квартиры в Коммунарке - это 33 000 -37 000 рублей.
    Двухкомнатные - 40 000- 50 000 рублей. 
     
    6) Количество запросов на Аренду из ФС (Фуд Сити) сильно растет. 
    Каждый второй звонящий номер приходится вынужденно блокировать, потому как люди совсем не подпадают под описание и представление Собственника об "идеальном квартиранте" - Нанимателе, объяснять им это я устал, что хозяин квартиры имеет право сдавать тому, кому считает нужным. 
     
    4) В целом, если подводить итог, - рынок вторичной недвижимости в Коммунарке достаточно активен, если соблюдено соотношение, - баланс потребительских качеств объекта недвижимости и его цены. 
    Среднее время экспозиции квартиры в Аренде - от нескольких дней до двух недель. 
    Продажа - 1-3 месяца. 
    Да, - бывают и висяки, и даже у меня, к сожалению, есть зависшие объекты. Признаю это. Радует, что их не более 5-10% от общего количества. 
    Да, - совсем забыл, - Аквилон Парк, дом Шмонстр, - точнее его начавшееся строительство в Коммунарке - серьезно затормозил продажи квартир в доме напротив, расположенном по адресу: Липовый Парк 8к2.
    Более 10 квартир зависли и не продаются там. Так как окна через год будут выходить на этот гигантский дом. 
     
    5) P.S. К удивлению узнал, что многие Продавцы ждут 5 (пятилетнего) срока нахождения квартиры в собственности, чтобы начать ее продажу. 
    - Это совсем не обязательно делать!!!!
    - Позвоните мне по телефону:  8 (925) 001 11 11
    или напишите ваш вопрос  в whatsapp на этот номер. 
     
    Надеюсь было полезно. 
     
    Владимир Буйлов, риэлтор.
  3. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Михаил Трушин в Строительство метро в Троицк   
    Актуальная схема линии метро в Троицк. Добавлены станции Десеновская и Троицк.

     
  4. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Михаил Трушин в Строительство метро в Троицк   
    Обзор участка Славянский мир - Сосенки. Сентябрь 2019 г.
    Скачать видео  
  5. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална keroberos в Строительство метро в Троицк   
    К слову, не все названия рабочие, как минимум одно уже утверждено распоряжением правительства, это РУДН. Это конечно не значит что другим распоряжением за день до открытия название не изменят. По Славмиру на НТ писали что подумывают над названием Тютчевская.
     
    Под Генерала Тюленева сносится только здание Перекрестка, второе здание которое вы упомянули не трогают.
     
    Перегон Коммунарка-Столбово не весь будет сооружаться методом стены в грунте, там уже видно что завезли обсадные трубы для строительства перегона. Т.е. будет сооружаться классический котлован с подпоркой откосов металическими сваями и забиркой из лесоматериалов. Стену в грунте готовят непосредственно где перегон касается станции Столбово, видимо из-за глубины и близости притока сосенки.
     
    А вот по самой станции Столбово - котлован то не готов полностью, котлован должен почти коснутся дублера СБВ, даже на видеоматериале видно стену в грунте второй половины котлована. Т.е. раскрыта примерно половина котлована плюс разрабатывается котлован тупиков, а второй половины станционного котлована еще ковш экскаваторные не коснулся.
     
    В целом же, огромное спасибо за обзор
  6. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална calibrator в Строительство метро в Троицк   
    Трёхмерная схема московского метро. Пока на ней обсуждаемой линии нет, так как она пока ещё строится, но, уверен - появится, как построят. А пока очень интересно повращать, помасштабировать эту схемку. Посмотрите - какая станция московского метро расположена выше всех? И это не монорельс, и даже не Воробьёвы горы! А станция... Почему так? Да, потому, что там самая высочайшая точка Москвы и Новой Москвы.
    http://varf.ru/metro3d
  7. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална keroberos в Свободная тема о метро   
    Я честно ждал, когда же вы посчитаете. А оказалось что просто слова на ветер бросаете, хорошо, я посчитал за вас.
     
     
    Столбово — Саларьево(СЛ строящаяся) 9км ~13 мин
    Саларьево — Вернадского (СЛ действующая) =11 мин
    Вернадского — Калужская (БКЛ проектируемая) 3 км ~5 мин
    Калужская — Академическая (КРЛ действующая) =6 мин
     
    Столбово-Академическая =13+11+5(пересадка)+5+5(пересадка)+6 = 45 мин
    Ольховая-Академическая =13+11+5(пересадка)+5+5(пересадка)+6 = 43 мин
     
    Коммунарка — Новаторов (КомЛ 1 этап, строится) 11км ~17 мин
    Новаторов — Калужская (БКЛ проектируемая) 2км ~3 мин
    Калужская — Академическая (КРЛ действующая) =6 мин
     
    Коммунарка - Академическая (через БКЛ) = 17+5(пересадка)+3+5(пересадка)+6 =36 мин
    Коммунарка - Академическая (напрямую, КомЛ 2 этап) 16км = 24 мин
     
     
    Тёплый Стан — Академическая (КРЛ действующая) =13 мин
    Коммунарка — Тёплый стан (автобус)= Х мин
     
    Коммунарка — Академическая = Х + 5(пересадка)+13 мин = Х+18 мин
     
    Для большей конкретности возьмем случайного жителя Коммунарки, который случайно живет по адресу ул. Ясная, дом 5.
     
    Ясная 5 — Тёплый стан = Х+6 мин
    Ясная 5 — Ольховая = 16 мин
    Ясная 5 — Столбово = 16 мин
    Ясная 5 — Коммунарка =15 мин
     
     
    Ясная 5 — Академическая (СЛ+БКЛ+КРЛ) = 59 мин
    Ясная 5 — Академическая (КомЛ+БКЛ+КРЛ) = 51 мин
    Ясная 5 — Академическая (КомЛ) = 39 мин
    Ясная 5 — Академическая (Автобус+КРЛ) = Х + 24 мин
     
    Для выигрыша по времени автобус vs метро, даже при поездке на метро через сфинктер (СЛ+БКЛ+КРЛ) нужно что бы автобус вместе с временем ожидания доехал до ТС быстрее 35 минут. После ввода второго этапа Коммунарской линии автобус должен долететь за 15 минут и ходить каждую минуту (Вот именно так у нас 895 по утрам и ходят, да?)
     
    Ко всему этому метро это относительно больший комфорт и гарантированная надежность и предсказуемость времени. Но остальные жители Коммунарки не возражают, вы и дальше можете пользоваться автобусом и ворчать по поводу ненужности Коммунарской линии.
     
  8. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална toyman в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Наконец то тоже опробовал метро.
    Ехал до ст. Динамо от Коммунарки
    В метро спустился в 6-50, интервал ожидания поезда был 5 минут без нескольких секунд, доехал до работы за 1-30,
    Поезд всю дорогу был пустым, заняты были почти все сидячие места, несколько человек ехало стоя!
    По времени вроде бы ничего если сравнивать с моими альтернативными вариантами а именно:
    1. На машине от дома до работы - утро (45-50 минут), вечер (пн-чт. 2-3 часа, пт - 4++ часа!)
    2. На машине до Т.Стана далее метро - утро (1-15), вечер (пн-чт. 2 часа, пт 2,5 - 3 часа)
    3. На машине до ст. Озерная далее метро - утро (1-20 - 1-30), вечер  (пн-чт. 2-3 часа, пт 3++ часа)
    Теперь видится мне, что домой я буду добираться так-же за 1,5 часа, а это несомненный плюс!
    Опять же я подумываю об использовании самоката до метро от ГПЭ, т.к. от ст.Динамо мне тоже пешком идти ~15мин. На вскидку это сэкономит мне порядка 15-20 минут.
    Подведя итог - я очень доволен!
  9. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Vera Korchagina в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Что происходило сегодня утром на станции Коммунарка:
    поезд уехала в 6.47, немного не успела. Следующий поезд приехал только в 7.01 - 14 минут интервал, однако. Народ спокойно расселся в вагонах.
    7.25 - доехали до Юго-Западной, перед этим немного постояли в туннеле перед Саларьево, пропустили 2 или 3 поезда. Места сидячие все еще были
    7.37 - доехали до Спортивной
    Поезд загружен был гораздо меньше, чем в это время на рыжей ветке. По времени до работы у меня сегодня вышло как обычно, но это непонятный интервал с начала, надеюсь поезда будут ходить почаще. И плюс никакого использования автобуса/маршрутки, что несомненно экономит нервы.
    Мне понравилось)))
  10. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална rjkzy333 в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
     
    Плюс еще на вернадке потом будет пересадка на БКЛ - вообще кашерненько получается.
  11. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална кмурат в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    время покажет.меня лично уже достал этот теплак и постоянные пробки на калужки,а эта линия идёт в центр Москвы или Вы это отрицаете?.
  12. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Ну и собственно само открытие. Как это было.

     
    Все началось около 11 утра на станции Филатов луг. 
    Здесь уже заранее стоял поезд Москва 2019, который отмывали, чистили и готовили к визиту мэра.

     
    Естественно, массовка рабочих, которые ездят на каждое открытие.

     
    Везде сотрудники ФСО и Полиции.

     
    Уже до приезда мэра работали кассы, можно было без очереди купить юбилейную Тройку.


     
    Ближе к 11 появиласб команда мэра во главе с Сергеем Семеновичем.

     
    Дальше съемки и пресс-релизы. Ну и в 11.02 поезд ушел в сторону Коммунарки. 

    Видео отъезда поезда опубликовано у нас на страничке в ВК https://vk.com/newmskru?w=wall-81981776_150652
     
    У станции Коммунарка уже собралась толпа местных жителей.

     
    Внизу, у дверей станции тоже было тесновато.

     
    Когда станцию открыли, народ ринулся к кассам и в сторону процесс Собянина. Кто-то даже успел сделать с ним сэлфи. 

     
    Далее пошел первый поезд в сторону Москвы.

     
    Ну и на остальных станциях тоже толпы у касс. Правда, значительно меньше по размерам.

     
     
     
     
     
  13. Лайк
  14. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    После сегодняшнего мероприятия по открытию участка СБВ и тоннеля немного помнимал территорию вокруг м. Коммунарка. 


     
    Раскопки потихоньку заканчиваются. 



     
    Оно и понятно. Через неделю все должно быть готово к открытию.

     
     
  15. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Строительство дороги МКАД-Коммунарка-Остафьево   
    Итак, все же с очень большой вероятностью открытие эстакады будет вместе с открытием станций метрополитена и пуском движения транспорта по СБВ.

    Съезд с эстакады со стороны ЖК Москвичка полностью заасфальтирован и проходит над стройкой станции метро Коммунарской линии. Фактически делит ее на 2 части.

     
    Для строительной техники строят отдельную дорожку. В воскресенье ее как раз бетонировали.

    Далее этот съезд соединяется с S-образной эстакадой и самой трассой СБВ. Вот вид на нее.

     
    Съезд на СБВ тоже уже частично заасфальтирован, делают тротуары и ставят остановки ОТ. Ну и скоро положат оставшуюся часть асфальта.

    Остановка "Станция метро Коммунарка".

     
    Для наглядности попробовал нарисовать как будет организовано движение (красные и синие стрелки) и ориентиры по фото для понимания - салатовым.

  16. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Igor Yan в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Вот вам остановка на Фитаревской к метро Получите-распишитесь! 

  17. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Возвращаем дискуссию в русло продления метро и обустройства окрестностей станциий.
    Свеженькие фото от м. Коммунарка.

    Как всегда, что-то забыли. Поэтому нужно раскопать заново. 
    В остальном все окультуривается.

    Клумбы, лавочки, беседки. Симпатично. 

    ОРП и его территория тоже доделывается. Наносят разметку, сажают деревья.

     
    Вдоль проезжей части поставили заборчики. Чтобы сайгаки не скакали. 

  18. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Maksimov A в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    https://www.mos.ru/mayor/themes/2299/5703050/
    Сергей Собянин: Метро в шаговой доступности получили около миллиона москвичей
    .....
    Кроме того, новые станции метро в ближайшие недели откроют в ТиНАО. Речь идет о продлении Сокольнической ветки до «Коммунарки». 
    .....
    Новый участок Сокольнической ветки включает четыре станции, такие как «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка»
    .....
    В дальнейших планах продлить красную линию до станции метро «Потапово» (рабочее название — «Новомосковская»)
     
    Сокольническая линия 44 мин. видео
  19. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална alexrodriges в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Зря вы так жёстко со строителями, они и так пашут не в графике 5+2, а практически без выходных, да и за переработки никто денег не платит. Работаю в этой сфере, ничего не придумываю. А задержки в графике производства работ чаще всего бывают из-за бесконечных корректировок
    проекта, плохих изысканий и не стабильного финансирования. Побольше позитива, ведь поедем скоро:)))
  20. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Igor Yan в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Проезжая часть Фитаревской под асфальтом, идет упорная борьба за тротуары с инженерией.
    Первая на ней остановка и несколько столбов.
    У м. Коммунарка стало прикольно





  21. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Ну а тем временем территория вокруг станции метро Коммунарка все более приобретает законченный вид.

     
    Фотографии субботние, поэтому сегодня наверняка еще больше продвинулись.

     
  22. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    В теме про МКО дополнил фотографии строящейся эстакады через трассу СБВ, которая будет соединять район АДЦ и ТПУ Столбово.

     
    Ну и еще несколько фото территории вокруг


     
  23. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
     
    Ну и не только эта дорожка. Там все строится, высаживаются кустарники, обустраиваются газоны. 

     

    Да и дороги делаются как пешеходные, так и автомобильные. 

     
    В общем, к 21 гонят, чтобы все успеть и было красиво.


     
  24. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Антон Федоров в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    А вот и свежие фотографии территории вокруг станции метро Коммунарка.

    Везде делают газоны, заканчивают укладку плитки. По трассе СБВ и съездам - уложили асфальт. 

     
    Площадку между выходом из вестибюля и перехватывающей запечатлел в виде небольшой панорамы.

    Ее уже огораживают забором, кстати. 

     
    Ну и сама парковка, естественно, практически готова. Традиционный ракурс сверху.

     
    С другой стороны также идут доделки. Ставят остановки ОТ и делают ОРП

     
    Эстакаду напротив Москвички тоже заасфальтировали и нанесли разметку. 


     
  25. Лайк
    Lyudmila2016 отреагировална Михаил Трушин в Продление Сокольнической линии до станции "Коммунарка"   
    Район станции метро "Коммунарка" сегодня.
     
×
Риэлтор Владимир Буйлов