Перейти к содержанию

Konir

Участники+
  • Публикаций

    295
  • Зарегистрирован

  • Посещение


Активность репутации

  1. Лайк
    Konir отреагировална Владимир Буйлов в Уголок Риэлтора. Диалоги о недвижимости.   
    Всем доброе утро!
    А у меня сейчас самая ночь :-)
    Пока вы безмятежно отдыхаете от очередного трудового дня в своих кроватках, - я собрал свою волю в кулак, открыл бутылочку вина, )) и решил что-то написать, - то, что, надеюсь, будет не только интересно, но и полезно. 
    Хочу поговорить о том, что на данный момент происходит на рынке недвижимости в Коммунарке, какие произошли изменения за последний год-1.5 года и что нас с вами ждет (в смысле КУДА мы идем). 
    Признаюсь, - немного страшновато, когда долго ничего не пишешь, - навык то утрачивается: ты точно знаешь, о чем хочешь написать, ты полностью владеешь темой и самой актуальной информацией, основанной на уникальном опыте продаж и сдачи квартир в аренду в Коммунарке, но вот все это скомпоновать и написать так, чтобы людям было интересно читать все  это...
    Ок, так как камнями меня точно не побьют, - начнем, пожалуй!
     
    1. Динамика цен на квартиры в Коммунарке.
    Все не так просто. 
    Однозначно, цены на вторичную недвижимость в Коммунарке (на ваши квартиры, в которых вы сейчас проживаете) обновляют хаи за всю историю "вторички" Коммунарки, начиная с 2012 года. 
    Импульсов на рост несколько: 
    а) Переписывание ценников застройщиками (в свете отмены дду, роста инфляции, медленного девальвирования рубля). - плавное подтягивание цен продавцами вторички...
    б) Ну конечно же, - ожидания продавцов открытия станций МЕТРО!!!!!!!!  )))
    в) Общий рост числа покупателей (позже напишу за счет кого)
    г) Некоторый создавшийся условный "дефицит" квартир, с качественным ремонтом, вызванный ПРИДЕРЖАНИЕМ ПРОДАВЦАМИ, уверовавших в силу метро, квартир, как мы полагаем до лета-осени 2019 года. (Запомните этот пост).
    (Мы точно это знаем, что сейчас  продавцы придерживают квартиры). 
     
    2. ЧТО В КОНЕЧНОМ ИТОГЕ ХОТЯТ ПОЛУЧИТЬ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР в КОММУНАРКЕ:
    Целей несколько: 
    1) Больше кеша, чтобы, простите, поймав удачу за хвост, - воспользоваться шансом свалить из Коммунарки, прикупив недвижимость ВНУТРИ мкада. 
    2) Продать вторичку и переложиться в бетон, увеличив квадратные метры, или получив разницу с продажи, чтобы закрыть свои финансовые дыры.
    3) Те, кто ждет в декабре-январе доллар на 70-73 - купить валюту, кто умеет, с плечом, чтобы затем продать на хаях и заработать на "1.5-2" квартиры.
    4) Продать свои заложенные-ипотечные квартиры, освободиться от долгов, по причине невозможности далее тянуть ипотечную лямку из-за утраты хорошей высокооплачиваемой работы, ранее позволяющей платить ежемесячный платеж по кредиту. 
    (Кстати, ипотечных квартир в общей продаже - около 25-35% минимум)
     
    3. КАКОВ ПРОЦЕНТ ПРОДАВЦОВ КВАРТИР, остающихся проживать в Коммунарке после продажи их квартир и осознанно выбравших Коммунаркку.
     
    Из 10-ти квартир, продаваемых мной в Коммунарке, при условии, что собственники проживали в них, осознанно остаются и хотят И ДАЛЬШЕ ПРОЖИВАТЬ в Коммунарке - 3-3.5 продавца из 10. (Это наша внутренняя очень точная аналитика, основанная на опросе/либо подборе альтернативных вариантов для Продавцов Коммунарки, желающих купить в Квартиру в ином районе, отличном от Коммунарки). Мы точно знаем КУДА переезжают продавцы.
     
    4. Но, если квартиры продаются и кто-то уезжает, - то кем заполняются эти свободные места и кто приезжает? 
     
    а) Ипотечники из регионов. 
    б) Молодые люди с ипотекой (Москва/МО/Регионы), у которых еще много сил и энергии, не очень хорошо понимающие, что их ждет ежедневно с 6:30 до 9  утра и примерно в тоже время вечером.
    в) Молодые люди, работающие за компом дома и вообще не выезжающая никуда утром, либо те, кто работает в К2, или в близлежащих районах от Коммунарки + выезжающие из Коммунарки на работу и к 10-12 часам, прибывающие на свои рабочие места.
    г)  Альтернативщики-Москвичи из "Академических-Профсоюзных", молодая пара, только зарождающаяся семья, желающая отделиться от маминой юбки в отдельную квартиру, но чтобы мама была неподалеку )).  Как правило, - разъезд Московской квартиры на две квартиры в Коммунарке.
    д) Не очень молодые люди средних лет (40-45) из средней Азии, работающие в Фуд сити, или рядом, имеющие семьи, как правило, одного-двух детей минимум, имеющие возможность взять ипотеку или оплатить квартиру за наличные деньги. 
    Например, сегодня мы закрыли сделку, где покупателем квартиры выступил Х. Исматулло Шамсибо...вич.
     
    Я, кстати, не расист и не националист, мне фиолетово на национальную принадлежность: если человек хорошо воспитан и культурно, с уважением со мной разговаривает, уважает меня и не плюет демонстративно на мои всяческие ценности - считаю, что он заслуживает уважения и учтивости с моей стороны в ответ.
    Если же - это дикий зверь, спустившийся с гор, - как минимум разговора с ним никакого не будет...а далее по обстоятельствам... 
    Так вот: меня поразил один момент, который произошел на сделке: 14-ти летний сын, этого Х. Исматулло Ш. - вышел из переговорной комнаты банка и отправился к автомату, продававшему кофе и газировку, купив бутылку колы он вошел обратно в переговорную, - в этот момент у нас возникла пауза в сделке и никто особо ничем не занимался, начал было отворачивать пробку бутылки, краем глаза я четко это заметил, как этот паренек уловил взгляд отца, и не успев открыть до конца бутылку, - начал учтиво, жестом, предлагать нам (всем участникам сделки, и в первую очередь почему-то мне))) выпить первым из этой бутылки, как бы угощая нас. 
    Все конечно вежливо с улыбками на лице отказались, вроде бы все это мелочь и совсем не существенно, но в этой маленькой детали проявляется качество воспитания отцом своего сына.
    Я не припомню, чтобы чей-то русский ребенок, на сделке, более менее взрослый, осмысленно предложил мне или участникам сделки что-то, прежде чем схомячить или выпить это в одиночку...
     
    Ладно , отвлеклись!
    Но делаем вывод: Азия атакует! )))
    Причем атакует не только она одна ).  И они не покупают что попало, а целенаправленно выбирают квартиры, с хорошим ремонтом, в хороших домах, залезая половиной суммы в ипотечный кредит лет так точно на 5-10!!!
    Из срока кредита тоже можно сделать вывод....
     
    5. КОМУ НЕ ВЫГОДЕН РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В КОММУНАРКЕ: 
     
    Не выгоден тем семьям, а - ЭТО ИМЕННО СЕМЬИ, с детьми, кому нравится Коммунарка, те, у кого началась семейная жизнь в Коммунарке, у кого родились здесь дети, кто полюбил Коммунарку всем своим сердцем, кто принял решение - идти на расширение жилой площади и улучшения своих жилищных условий.
    Здесь все просто: с ростом стоимости квадратного метра- увеличивается и размер доплаты, необходимый для покупки большей площади. 
    Кроме того, если на рынке практически всегда есть хороший выбор "однушек" и "двушек" - хотя бы по той причине, что их количество во всех секциях дома всегда больше, чем количество 3-ек- то вот , чтобы найти хорошую трешку, - порой приходится "попотеть". Их выбирают уже основательно и надолго, и не рассматривают, как начальный этап или перевалочный пункт. 
     
    6. ЛОВУШКА ДЛЯ САМЫХ ЖАДНЫХ и САМЫХ "Умных".
     
    Помните я писал о том, что некоторые продавцы придерживают квартиры в ожидании открытия метро и планируют слив этих квартир, по их мнению, в удачный момент. 
    ))))))))))
    1. Мы не знаем каков точный процент или количество этих продавцов, но мы точно знаем, что их немало. 
    2. Мы так же точно знаем, что те собственники, которые получили и оформили квартиры в собственность до 1 января 2016 года - и у которых, 3 (три) года нахождения квартиры в собственности приходится на вторую половину 2018 года или на самый конец года - в 2019 году планируют продавать эти квартиры. 
    3. Могу так же сказать, что многие знают, что летний период для для продажи не оптимален, - сезон отпусков, теплое море и песок, дача, дом, огород, + небольшое количество Покупателей, находящихся в это время на рынке, - поэтому мы ждем большой выброс квартир на рынок в первый квартал следующего года и осенью, под конец 2019 года. 
    4. Если так случится, - произойдет банальное "затаваривание рынка". Нет, - конечно любая квартира в конечном итоге будет продана, но добьются ли продавцы поставленных ими целей и выйдут ли на максимум цены... Здесь нужно хорошо подумать как правильно действовать, ибо 50% нынешнего роста цены в ожидании метро - уже отработано. 
    Коммунарка не может расти в цене и надуваться до бесконечности. 
    - Есть пределы цены.
    Да метро, да, новый монолитно-кирпичный дом, да хороший ремонт, - но сколько ваша квартира может вам или вашему покупателю (будущему собственнику) гарантированно выдать ежемесячно пассивного дохода? 
    30? - максимум 40 тысяч рублей/месяц за однушку при цене 6-7 миллионов рублей. 
    Вот эту квартиру я сдам за 55-60 00 тысяч рублей в месяц: 
    При ее рыночной цене примерно в 7-7.5 млн. руб. Не намного отличающейся от цены 1-ки в Коммунарке.
    Метров в ней 36, и ремонт ничем не хуже и не лучше, чем ремонт квартир, сдаваемых мной в Коммунарке, 
    НО, - ВОКРУГ ЕСТЬ ТО, ЧЕГО В КОММУНАРКЕ ЕЩЕ ДОЛГО НЕ БУДЕТ!!!!
     

     
    1. Институт биорганической химии.
    2. Московский Университет МВД России.
    3.  МГРИ-РГГРУ
    4. РНИМУ имени Пирогова
    5. Центр Детской Гематологии, куда везут детей в разных областей России
    6. Наконец РУДН.....
     
    Меня в этой теме квартиры один из форумчанинов спрашивает: "Нежто уйдет?" 
     
    Отвечаю: с такой наполненной и мощно развитой инфраструктурой - не то, чтобы уйдет, а порвут, как тузик грелку!!!! 
     
    7. Дорогие мои, - время 3:39, я уже никакой, надо идти спать... )))
     
    Задавайте вопросы, пишите, критикуйте, словом, - дайте обратную связь: с чем согласны, с чем нет)))
     
    8. Если получилось интересно и полезно - ставьте лайк )))) - тогда я продолжу свою писанину, ведь, следующая тема- это АРЕНДА !!!!!!! 😄 - Там вообще полный трэш )))
     
  2. Лайк
    Konir получил реакцию от Зеленый Помидор в Поверка водосчётчиков   
    Здравствуйте, подскажите У Вас приняли документы от ЖКХ-Сервис в нашей управляющей компании ? Тоже сделал у них поверку но инженер мне обратно вернул все документы с листовкой "Осторожно! Мошенники!" , суть в том что документы не соответствуют требованиям о поверке.
  3. Лайк
    Konir отреагировална Дюймовочка в Оплата за услуги УК Термоинжсервис   
    у нас в подъезде висит или висело объявление на постовых ящиках, что это за сентябрь-декабрь, по строке, как я понимаю, перерасчет , и отдельно за январь. Типо наша УК заключила договор с Мосэнергосбытом. про объем звонить гл инженеру кот. нет на месте, или писать им телегу с просьбой пояснить расчет, я сколько раз писала в др. УК ни разу не ответили🙈🙉🙊
  4. Лайк
    Konir получил реакцию от Владимир Буйлов в ПРОДАНА! Продам 2-х комн. кв. Лазурная 8   
    Поздравляю, результат отличный ,а  про общение с риэлтором вспомнился вот этот эпизод https://www.youtube.com/watch?v=GC8eCyXsTuk&t=51s
     
  5. Лайк
    Konir отреагировална Holl в Установка шлагбаума (Лазурная,6)   
    Тема закрыта.
  6. Лайк
    Konir отреагировална ElLi в УК Промтехно АГ   
    Мне прислали пол года назад. Якобы долг. Ни сумму долга, ни за какой период он образовался, никакой информации нет. Думаю, что если возникнут судебные разбирательства,то смогу доказать что никакого долга нет, т.к. храню все платежи и квитанции за трехлетний период.
  7. Лайк
    Konir получил реакцию от ElLi в УК Промтехно АГ   
    Мне пришло извещение на письмо от Промтехно АГ , соседи подскажите приходили к Вам такие письма, что они хотят ? Опять старые перерасчеты по которым есть долги ?
  8. Лайк
    Konir получил реакцию от Divia в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    Заходил в этот так называемый парк года 2 назад, там было жутко и просто страшно находиться , получается так ничего и не изменилось
  9. Лайк
    Konir отреагировална Divia в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    Зашла  вчера в Липовый  парк -  хуже парка на всем белом свете нет. Заходить противно . Липы  можно по пальцам перечесть. Стоят старые , престарые деревья разносортные. 
  10. Лайк
    Konir отреагировална Leonid K в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    Ага и множество мутных людей на лавочках. Хуже только дорожка на другой стороне от дома миц вдоль озера, которая к эдальго ведет мимо пикниковой зоны - там еще хуже с алкашами и гопотой. Недавно шли там с женой, мимо проходило три молодых совсем гопника и один дргому говорит "может дадим им *ды". Вообще отлично, хоть отстреливайся от них ) Естественно что они друг перед другом выпендривается, но сам факт, что мы как в какой то провинциальной окраине. Вот липовый парк за щитом типа того. Интересно где обещанная реставрация. Бюджет то вроде утвержден был... Про полицию вообще молчу - ее нет.
  11. Лайк
    Konir отреагировална МаксимДаша в Кафе и рестораны в поселке #Коммунарка и окрестностях   
    Первый раз читаю, что выбор квартиры зависит от кафе. Обычно от района, удаленности от метро, инфраструктуру и т.д., а тут кафе! Уникально, наверное там действительно так вкусно.
  12. Лайк
    Konir получил реакцию от Вероничка в Установка шлагбаума (Лазурная,6)   
    Я так понимаю что это плата за обслуживание шлагбаума и не более
     
    Зачем Вы приводите пример про  стоянку , дворовая территория к такому определению ни какого отношения не имеет
  13. Лайк
    Konir отреагировална OrangeCat в Кондиционеры в Гарден Парке   
    И потом все кричат о проблемах с машиноместами и создании парковок и правил. Сами же правила нарушаете, но уважения все к себе любимому требуют.
    Мы все как-то без кондиционеров выросли и ничего - живы и здоровы. А теперь начинается прикрывание своими детьми. Честно противно.
    Все ради своего "хочу" нарушают общий порядок. А я хочу машину к подъезда! Хочу не платить завышенные тарифы на комуналку! Я много чего хочу. Следуя вашей логике - хочу и могу. Правила ж для идиотов.
    Позор, господа!
  14. Лайк
    Konir отреагировална Барбос20 в ПРОДАНА! Продаю 2-ку Липовый Парк дом 11   
    Мы тоже уехали с нахимовского проспекта, не скажу, что радостно бежали сверкая пятками в коммунарку. Просто пришли сюда за бОльшими метрами. Имея больше средств, я бы с удовольствием купила бы квартиру там, чем тут. Здесь эти "другие люди в новостройках" в лифте даже не здороваются. Двор заставлен под завязку машинами, раскатали все газоны, тротуары (это миц 8 и мы подозреваем, что эдальго со своим двором без машин не брезгует нашей парковкой)), под окнами стройка, хотя при покупке обещали лес оставить. На детской площадке на лавках выкорябана фраза "коммунарский алкофронт", который тусуется как раз в липовом парке рядом и летом очень задорно базлает песни ночью, ещё толпы людей всех рас и цветов кожи и стаи бездомных собак спят в песочнице. В общем, все прелести. А свежий воздух, даже не знаю, только и остаётся этим себя тешить )) В том "ужасном" внутримкадье у нас так не было, очень интеллигентно и спокойно.
  15. Лайк
    Konir отреагировална Kir314 в Криминал в поселке Коммунарка   
    в ночь с субботы на воскресенье участники добровольной народной дружины задержали подозреваемого. прямая речь:
    "ребята по работе помогли. дело было так: время было 1:35, ехали на разворот к Липовому парку по Монаховой, напротив Гарден парка припаркованы авто. какой-то крендель залез ногами на трубу глушака и прыгал, естественно оторвал, потом нагнулся и убедился, что оторвал пошёл к следующей машине. я сглупил начав сигналить. он побежал к 17 дому. пришлось бросить гос. машину на проезжей части, бежали за ним наперегонки. поймали его на углу дома 17, хотел запрыгнуть в такси, пришлось его вытащить. сначала начал говорить, что это не он. потом деньги предлагал. мы же деньги не берём, в полицию отвели. рассказал как было дело, его в полиции задержали."
  16. Лайк
    Konir отреагировална Дюймовочка в Отопление, ГВС, ХВС   
    Абсолютно согласна с Вами :coffee:
  17. Лайк
    Konir получил реакцию от Дюймовочка в Отопление, ГВС, ХВС   
    Да должно соответствовать именно нормам, но Doctor пишет что люди жалуются на холод но при этом даже не дают допуска в квартиру для измерения температуры,  нельзя же менять подачу тепла только на основании жалобы жильца
  18. Лайк
    Konir получил реакцию от Дюймовочка в Отопление, ГВС, ХВС   
    Не понимаю зачем тогда жалуются что холодно и не могут пустить в квартиру это проверить , ведь понижение температуры в квартире может быть из за косяков при замене батарей, в любом случает нужно  проверить батареи в квартире а уже потом принимать какие либо решения по увеличению нагрева и конечно это не должно быть по прихоти 1-2 квартир что бы потом не оплачивать большие счета всем жителям.
  19. Лайк
    Konir получил реакцию от Helcha в ПРОДАНА! Продаю 2-ку в Подольске!   
    Да здесь скорее аутентичность 60-х годов, невероятно что такой интерьер сохранился
  20. Лайк
    Konir получил реакцию от Helcha в ПРОДАНА! Продаю 2-ку в Подольске!   
    Да здесь скорее аутентичность 60-х годов, невероятно что такой интерьер сохранился
  21. Лайк
    Konir получил реакцию от Helcha в ПРОДАНА! Продаю 2-ку в Подольске!   
    Да здесь скорее аутентичность 60-х годов, невероятно что такой интерьер сохранился
  22. Лайк
    Konir получил реакцию от inchik в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    У меня после прогулки в этом парке такие же чувства были именно жутковато, а теперь еще и эти ужасные экраны все портят, может уберут их когда нибудь, а так понравился больше первый вариант планировки
  23. Лайк
    Konir получил реакцию от inchik в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    У меня после прогулки в этом парке такие же чувства были именно жутковато, а теперь еще и эти ужасные экраны все портят, может уберут их когда нибудь, а так понравился больше первый вариант планировки
  24. Лайк
    Konir отреагировална Алиса в Улица Александры #Монаховой (#Коммунарка - #Бутово)   
    Экраны по центральной улице - это уродство, убогость поселка. Те проблемы, которые они якобы решают, можно решить более цивилизационными способами. Надеюсь, что когда в руководстве поселка появится настоящий хозяин, эти экраны снесут.
  25. Лайк
    Konir получил реакцию от inchik в Липовый парк. Каким мы хотим его видеть?   
    У меня после прогулки в этом парке такие же чувства были именно жутковато, а теперь еще и эти ужасные экраны все портят, может уберут их когда нибудь, а так понравился больше первый вариант планировки
×
Риэлтор Владимир Буйлов