Перейти к содержанию

Dim333

Участники
  • Публикаций

    9
  • Зарегистрирован

  • Посещение

Весь контент Dim333

  1. Во-первых, Постановление Правительства о заморозке судебных выплат элитному списку псевдо-бедствующих застройщиков N428 от 3 апреля 2020г. действует полгода. Исполнительные листы уже в очереди на расчёт, то есть осталось меньше месяца до перечисления. Есть риск продления, но судя по взятому курсу "победили корону вакциной" - вряд ли. Во-вторых, не вижу смысла обсуждать факторы, которые влияют на все методы инвестиций сразу, в том числе на валютные, а не только упоминаемые в прогнозе, автором которого я не являюсь, и трактовать здесь их влияние на чужие расчёты было бы странно. Это не экономический форум и не моя ветка. И так уже избыточно прокомментировал своё мнение по прогнозу Владимира, более у меня здесь целей нет.
  2. Сюда можно ещё много чего добавить, выигранную у А101 неустойку, например, выплату которой Мишустик заморозил до октября (и не факт, что не продлит). Но уже и так вылезли за рамки простого прогноза.
  3. Повторю: потому что автор прогноза не использует валютную переоценку и этот фактор будет индивидуален для каждого инвестора. В моём примере в момент покупки недвиги в Скандинавии цена была 5.500.000 руб. Продана чуть более чем через два года за 8.500.000 руб. Профит 54,55% (чуть менее 50% с корректировкой на НДФЛ и налоговой вычет). Курс бакса за тот же период прибавил 12.58% (смотрите картинку). А теперь сравните, что было для меня выгоднее - держать на этом промежутке бакс по ещё более смешным ставкам, чем в рубле, или прокрутить рубли в недвиге? Это, конечно, не гарантирует такой же успех в будущем. В остальном в целом согласен, но каждый метр тоже индивидуален. Где-то после сдачи дома могут вкорячить ещё шмонстр, а где-то на площадке поселятся работники ФудСити... Так вот этот "исторический хай" - главное, с чем я не согласился в прогнозе.
  4. Тема валютной переоценки при долгосрочных инвестициях (применимая индивидуально к конкретному инвестору) - она более глубокая, чем моментный срез. И поскольку сам Владимир её в прогнозе не учитывал (не считая общего мнения про курс валюты), я её тоже не хочу затрагивать. А вот это как раз чисто риэлторская тема и сравнивать абстракции некорректно. Яндекс-недвижимость, как и Cian с Avito, наводнён виртуальными объектами, клонами без согласия владельцев (которых пытаются прогнуть в цене), квартирами с ипотекой (требующих "спонсора" для погашения) и т.п. Если всё же упрощённо сравнить примерно одинаковую локацию, этаж, планировку, то в "Скандинавии" сейчас разница между новостройкой и вторичкой где-то один миллион для двушек. При этом при более дешёвом метре новостройка обещается через 1.5-2 года. Моё сообщение - это не упрёк ) Даже профессиональные аналитики ещё в январе-феврале не смогли вообразить последствия короны и пересылали друг-другу мемчики про вирус. Просто прогноз оказался неточен (что, кончено, абсолютно нормально) в отношении спроса, стоимости, торможения ипотеки, бегства капитала из "депозитов" и т.п. Цитирую: "Очевидно, что исторический Hi по Коммунарке случился осенью 2019 года. Всех кому я помог продать квартиру прошлой осенью и зимой 2019-2020 - поздравляю! Мы продали по верхней планке! Маловероятно, что мы сможем вернуться к этим ценам в ближайшее время." "Если 3-4 месяца назад до начала короны на 10-15 квартир в Коммунарке был 1 (один) реальный покупатель - то сейчас будет 1 покупатель на 20-25 квартир, то есть: предложение СУЩЕСТВЕННО превысит реальный спрос. " "покупатель (лицо с деньгами) не глуп и прекрасно понимает в какую сторону в ближайшее время начнется движение и просто не будет спешить с Покупкой, а перейдет из категории Покупатель в категорию - Наблюдатель и будет спокойно ждать "дна рынка", неторопливо увеличивая размер своего кэша. " "После выхода из карантина большая доля потенциальных Покупателей, которые присматривались к покупкам в ближайшие пол-года будет уничтожена или уже уничтожена. Напомню, что 9 из 10 квартир на вторичном рынке в Коммунарке (по моей личной статистике сделок) приобретались с использованием ипотечного кредита." По факту цены растут, в Сбере дикие очереди из ипотечников, покупатели с кэшем тоже не затаились.
  5. Не работал с Владимиром, так как он мне тупо не ответил в личке три месяца назад. Ну оно, может, и к лучшему. Так как его майский прогноз в целом - мимо цели ("Впереди продавцов, вложившихся в бетон, которые покупали с целью перепродажи - не ждет ничего хорошего. (Вряд ли вы сможете продать свои квартиры за те деньги, которые планировали.)"). Да, всё лето с моей самостоятельной продажей было глухо, а середины августа - просто оборвали телефон. И продал без посредников уже на третьем показе, не пришлось даже делать никаких скидок.
  6. Владимир, а чем так влияет на "неликвид" сумма ипотеки более трёх миллионов? Если остаток долга, например, два миллиона - то уже норм? 🙂Как вообще продаются такие квартиры? Чем отпугивают покупашек?
  7. С форума А101 для дольщиков: [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: Как вы оцениваете перспективу развития судебного дела об отказе в продлении разрешения на строительство? Ответ ГК «А101»: Имеются все правовые основания для того, чтобы ГК «А101» выиграл данное дело. Мы исключаем какие-либо риски для дольщиков. Строительство домов ведется исключительно в правовом поле. [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: Какие действия предпринимаются вами на данном этапе для урегулирования ситуации с воинской частью 28178? Ответ ГК «А101»: На текущий момент подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2019. Соответственно, решение Арбитражного суда г. Москвы № А40219583/2018-72-2278 не вступило в законодательную силу. Также проводятся переговоры с целью достижения мирового соглашения. [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: Как руководство компании объяснит факт, изложенный в решении суда о том, что после июня 2017 г. они были извещены о необходимости согласования строительства домов на данных участках с ФКУ ВЧ? При это застройщик не выполнил требования, а продолжил строительство и заключал новые ДДУ. Ответ ГК «А101»: Комплексная застройка на указанных в решении Арбитражного суда земельных участках велась на основании разрешений на строительство, которые подтверждали соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объектов капитального строительства на земельных участках в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Суд первой инстанции признал, что разрешения на строительство были получены в строгом соответствии с законом при предоставлении полного пакета документов. Более того, в ходе процесса процессе межевания в 2017 г. Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы оформил градостроительные планы земельных участков, указанные в решении Арбитражного суда. Соответственно, факт, изложенный в решении Арбитражного суда, нельзя признать обоснованным и соответствующим действительности – застройщик в установленном порядке не был извещен о наличии зоны с особыми условиями использования территории. На текущий момент подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2019. [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: В решении Арбитражного суда г. Москвы упоминаются также участки с кадастровыми номерами: 9881,9880,9917,9922. Это земельные участки, на которых расположены дома ЖК Скандинавия 10.1,10.2,11, 14.1,14.2,15.1,15.2 и 16. По остальным домам разрешение на строительство согласовано в/ч? Ответ ГК «А101»: На текущий момент разбирательства ведутся по ограниченному списку участков. Оснований для дополнительного согласования с военной частью не имеется. Официальных обращений с подобными требованиями не поступало. Возведение жилых домов ведется в соответствии с действующими разрешениями на строительство. [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: Как сложившаяся ситуация может отразиться на сроках, указанных в договоре, РВЭ и выдаче ключей? Ответ ГК «А101»: ГК «А101» прилагает все усилия для того, чтобы указанные в ДДУ сроки, были соблюдены. [30.03, 12:34] Екатерина Денискина: Вопрос: Как юристы компании оценивают вероятность признания изначально выданных разрешений на строительство незаконными в силу отсутствия необходимого письменного согласования с воинской частью? Ответ ГК «А101»: Для признания ранее выданных разрешений на строительство незаконными отсутствуют юридические основания. Официальных обращений с подобными требованиями не поступало. Как уже указывалось выше, на текущий момент проводятся переговоры с целью достижения мирового соглашения.
  8. По корпусу 9.1 и 9.2 в Скандинавии даже РВЭ нет, а сдача по ДДУ 30.04.
  9. В Скандинавии такая же подстава со стеклом от пола до птолка и радиатором у стекла
×
Риэлтор Владимир Буйлов